令和7年1月15日　提出 日立 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -19 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.

鑑定評価額 3,810,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市十王町伊師本郷字川向道上３８８７番４ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も混在する 住宅地域 南6m市道 水道、下水 十王 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.6 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 十王駅北東方 1.6km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に、アパート等も混在する混在住宅地域で、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。市 内では中小河川のハザードリスクに対する関心がより高まりつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市内の市街化区域に存する住宅地域のうち、主としてＪＲ「十王」駅を中心に「小木津」駅駅勢圏も 含む圏域。主たる需要者としては、旧十王地区に地縁性を有する３０～４０代のサラリーマン、公務員等が中心で、他 地域からの転入は多くはない。日立市北部は南部に比べ市場性が総じて劣る上、鉄道駅、商業施設からも徒歩圏外で需 給は弱含みである。土地は６５坪程度で４００万円前後、新築戸建で２千万円台前半から後半が需要の中心をしめる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費その他の運営経費が高騰する一方で家賃の上昇スピードは鈍く投資額に対する適正なリターンを得るのが困難で あることから収益還元法の適用は断念した。近隣地域は戸建住宅中心の区画整然とした住宅地域で、あくまで自己使用 目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であるため、現実の市場で発生した実証的な比準価格を採用し、代表 標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [159.7] [105.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人手不足から雇用・所得環境は改善も建築費 ・諸物価が高止まりする中でのゼロ金利政策 解除による金利上昇で住宅取得環境は厳しく なりつつある。 ＪＲ十王駅徒歩圏外の市街化区域の住宅地域 。日立市では令和５年台風１３号で中小河川 が多数氾濫。中小河川の災害対策に関心が高 まっている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％