令和7年1月15日　提出 日立 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -15 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 7,630,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市東金沢町３丁目３３５番 ｢東金沢町３－２１－８｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場等の 混在する住宅地域 南西4.4m市道 水道、下水 常陸多賀 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．４ ｍ市道 交通 施設 常陸多賀駅南方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多いが中小工場、事業所、共同住宅も見られる混在住宅地域である。需給関係も安定化しつつあり、 地価は横這い傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市内の住宅地域である。特に中部・南部の既成住宅地との代替性が強い。需要者は市内に居住するも しくは通勤する３０～４０歳代前半の一次取得者が中心となる。築後年数が経過した住宅も多く、建物を取り壊しての 更地分譲や工場跡地の宅地分譲も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は７００～１，０００万円、土地建物総 額で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。 周辺にはアパート等も一部見られるが、対象地の画地規模からみて、経済合理的な賃貸経営は困難であると判断し、収 益還元法は適用しない。よって、代表標準地との検討をふまえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [140.0] [104.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は引き続き高水準で減少しており、高齢 化率も上昇している。消費者物価の持続的高 騰が個人消費に及ぼす影響が懸念される。 周辺に宅地分譲等も見られ、需給関係は安定 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％