令和7年1月15日　提出 日立 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -13 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 8,800,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市鮎川町５丁目１６１番 ｢鮎川町５－５－２２｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート のほか空地もある住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 常陸多賀 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   270 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 常陸多賀駅北東方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅及び共同住宅等が混在する住宅地域である。周辺に生活利便施設や教育施設が存するが、大きな地域要 因の変動はないものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね日立市中部・南部の住宅地域である。需要者の中心は市内の社宅、賃貸住宅住まいの３０～４０歳 代の一次取得者である。近隣地域は平坦地にあって文教施設や生活利便施設へのアクセスが良好であり、共同住宅も多 く見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円程度、土地建物総額で２，５００～３，０００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、アパート等の混在する住宅地域である。土地取引の形態は自用目的が大半であり、比準価格は対 象標準地と類似性が高い取引事例を採用し要因比較等も適切に行い試算されており、精度は高い。また、対象地の画地 規模からみて、経済合理的な賃貸経営は困難であると判断し、収益還元法は適用しない。よって、代表標準地との検討 をふまえ、市場性を反映し説得力のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [101.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は引き続き高水準で減少しており、高齢 化率も上昇している。消費者物価の持続的高 騰が個人消費に及ぼす影響が懸念される。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％