令和7年1月15日　提出 日立 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -8 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 9,310,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市城南町２丁目１５０番１外 ｢城南町２－３－２３｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 の多い既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 日立 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 日立駅南西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 国道６号背後の既成住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。総合病院、文教施設等 に近く生活利便性が高い。地価は概ね横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市内の市街化区域に位置する住宅地域である。そのうちＪＲ日立駅～常陸多賀駅を最寄駅とする圏域 との価格牽連性が強い。需要者は日立市内に居住し、地元企業に勤務する３０～４０歳代の一次取得者層が中心である 。駅徒歩圏の平坦部に存し、病院、文教施設、生活利便施設にも近いことから人気が高く、需要者の選好性は高い。土 地は総額で９００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては共同住宅も見られるが、主として規模２５０㎡以下の戸建住宅地により構成されており、自己使用 目的での住宅用地取引が中心となる。共同住宅用地としては画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅を想定す ることは非現実的であることから収益還元法は適用していない。したがって、規範性が高い比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.4] [104.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市外への転出超過傾向、人口減少が継続。高 台団地の需要低迷、平坦地へ転出傾向も変化 はない。利便性の高い平坦地の住宅地の需要 は堅調に推移。 国道６号背後に位置する住宅地で、利便性が 高い。平坦部に位置し、居住環境に優ること もあり、需要は安定的。地価は横這いで推移 している。 中間画地で、規模・形状ともに標準的であり 、特に価格形成に影響を与える変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％