令和7年1月15日　提出 日立 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -4 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市南高野町２丁目６６７番 ｢南高野町２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 南6m市道 水道、下水 大甕 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 大甕駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 スーパー等徒歩圏内の立地から、今後も新築が進むと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日立市内南部の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者であ る。公共施設・スーパー・ドラックストア等が徒歩圏内であり、需要は見込める。しかし空地も見られ、下げ止まりと はならず、依然地価は下落傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は２９０㎡程度で１，０００万円程度の取引が多く 新築戸建住宅で２，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一最寄駅の事例を収集選択し、地域格差率が小さい事例を採用し、適正に試算している。市場性を反映 している。標準地は１低専であり、さらに自己用中心の地域であるため、収益還元法は適用していない。快適性を重視 する一般住宅地であり自用の需要が中心であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは、 均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.9] [105.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を克服し、徐々に正常化に戻りつつ あるが、景気の先行きに不安もある。日立市 は、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向で 推移している。 空地も見られる地域であり、今後も新築が進 むと思われる。 南道路であり、北道路に比べ、日照等は良好 である。個別的要因に、変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +27.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％