令和7年1月15日　提出 日立 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市大みか町１丁目９８番 ｢大みか町１－２４－１７｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所等が混在する住宅 地域 北6m市道 水道、下水 大甕 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大甕駅南方 320m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大甕駅徒歩圏内の居住環境が良好な住宅地域であり、安定した需要に支えられ、地価は横ばい傾向にあると予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市の市街化区域内の住宅地域であり、特に大甕駅を最寄駅とする住宅地との代替性が強い。需要者の 中心は市内居住、もしくは市内に勤務する３０～４０歳代の一次取得者である。駅徒歩圏の住宅地であり、周辺に空地 も少なく、新規開発もないため土地取引件数は少ない。需要の中心価格帯は、土地が１，０００万円程度、新築戸建物 件は２，０００万円台後半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、自用の住宅地としての取引が 主である。また、評価対象地は画地規模からみて経済合理的な賃貸経営は困難であると判断し、収益還元法は適用しな い。よって、規範性の高い取引事例を採用し住宅地の取引実態をより良く反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は引き続き高水準で減少しており、高齢 化率も上昇している。消費者物価の持続的高 騰が個人消費に及ぼす影響が懸念される。 大甕駅からの接近性に優れ、宅地供給は限定 的であり、宅地需要は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％