令和7年1月15日　提出 日立 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市森山町１丁目３８９番 ｢森山町１－１６－２５｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い利便 性の良い住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 大甕 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 大甕駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅主体の住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められず、当面現状の住環境にて推移していくものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日立市南部を中心とする市内市街化区域内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内居住又は市内 に勤務する一次取得者層である。大甕駅西口アクセス道路の整備により駅への交通アクセスが向上し、平坦部にある当 地域の需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は２３０㎡程度で８００万円前後、新築戸建物件 は２，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は自用の戸建住宅が大半で、自己使用目的の取引が中心であり収益性よりも居住快適性が重視される住宅地域で ある。比準価格は同一需給圏内に存する住宅地域内の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。一 方、周辺環境、標準地の画地規模等から経済合理的な賃貸住宅の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。よって 、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.9] [102.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率、高齢化率は県平均より高い 。山側住宅団地や北部住宅地の需要は低調、 中央から南部の条件良好な平坦部の住宅地の 需要は堅調。 近年大甕駅へのアクセス道路が整備され交通 接近性が向上し、需要は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％