令和7年1月13日　提出 日立 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市水木町１丁目４５５番２３ ｢水木町１－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 大甕 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ｍ　市道 交通 施設 大甕駅　北東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も残る既存の住宅地域で、周辺地域よりやや低地に位置するため生活利便性に劣り居住の安全性が懸念 される。標準的使用及び居住環境は現状を維持しつつも、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市南部から中央部に至る住宅地域に及ぶ。需要は自己居住目的の一次取得者が中心となる。需要者の 選好性はＪＲ常磐線や国道６号との接近性に優れ利便性の高い平坦地が高く、低位の傾斜地に位置して生活利便性にや や劣る当地域への選好性は低い。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で８百万円程度、新築の戸建物件で２千 万円台半ばと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内においては遊休地の有効利用としてのアパート利用等はみられるが収益獲得を目的とする更地取引は少な く、自己の居住を前提とした土地取引が中心となっている。このような自己利用目的で代替性を有する取引事例に基づ く比準価格は実証的で説得力が高いものと思料する。一方、経済合理的な賃貸経営は困難との判断から収益価格の試算 は行っていない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [148.1] [105.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市の人口は減少、住宅着工も減少傾向で 推移。物価上昇、建設資材価格は高止まりし 、製造業中心の地域経済もあり、住宅市場へ の懸念は強い。 特段の変動は無い。生活利便性共に劣り、水 害等による災害リスクに対する意識の高まり もあり、需給動向は弱含み。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％