令和7年1月15日　提出 水戸 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 9-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市元石川町字乗越沢６１１番９２ ②地積 　(㎡) 4,944   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 建築協定 (70,200) 台形 1:2 倉庫 Ｓ2 中規模の倉庫、事業 所等が混在する工業 地域 東11m市道、三方路 水道、ガス、下水 水戸 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,944 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 水戸駅南東方 6.2km 法令 規制 工業 (60,200) 高度3種最高25m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場中心の工業地域で熟成感があることから、今後も現在の状況を維持していくものと予測する。全国的 な工業地需要の高まりを受けて、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業地域ほぼ全域であると判定した。需要者は大手企業を中心とするが、一部地元資本の中小企業 も見られる。コロナ禍以降のＥＣ市場拡大及び海外生産拠点の国内回帰の動きにより、流通業務用地及び工場用地の需 要が高まるなか、利便性の高い工業地の供給量は限定的であり、市場では需要が供給を上回っている。なお、工業地は 画地規模が多様で個別性が強く、需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の倉庫、工場、事業所等を中心として形成されている。地域内においては、自己使用の倉庫、工場等 が大部分であり、賃貸を想定して適正な工場収益を算定することは困難である。したがって、市場の実態を反映した比 準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、人件費高騰、米中貿易摩擦等により海 外生産拠点の国内回帰の動きが進み、大規模 工場地需要が強い一方、中小事業所の収益環 境は厳しい。 水戸南ＩＣに近く、利便性の高い工業団地で 、物流施設用地としての需要もあり、地価は 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％