令和7年1月15日　提出 水戸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 9-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 895,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市元吉田町字岡崎１０２７番２外 ②地積 　(㎡) 30,961   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 特別用途地区 1.5:1 工場、事務所兼倉庫 大中規模工場、中小 事業所等が建ち並ぶ 工業団地 南11m市道、背面道 水道、下水 水戸 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 210.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 水戸駅南西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) 高度3種最高25m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近接の工場跡地に大型ＳＣが開業し、商工混在化が見られる地域である。今後も同様の傾向を示すものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内の工業地域全域と判定した。需要者の中心は、製造業を主とした中小法人である。周辺は中小規模 の工場、事業所、倉庫等のほか、店舗も見られ、近年開業した大型ＳＣも至近にあり、工場跡地に店舗が立地する商工 混在地域化が認められる。水戸市内に工業用地が少ないことから、需給関係は強含みである。業種・規模により取引さ れる画地規模も一律ではないため、需要の中心価格帯の把握が難しい地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏において物流倉庫又は工場の賃貸事例は少なく、自己使用目的の取引が中心であるため、収益価格の試算は 断念した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における工業地域の取引事例を収集し、要因比較等適切に補正し試 算した。よって、採用した取引事例は広域にわたるが、工業地取引の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地と の検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.7] [102.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の新規工場立地件数は、引き続き全国ト ップクラスである。 近接する幹線沿いに大型ＳＣが進出し、交通 量が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％