別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
水戸 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-15 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.
鑑定評価額 75,400,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市南町２丁目１９番１外
｢南町２－４－４６｣		 ②地積
　(㎡)		 567  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高60m
駐車場整備地区

(100,600)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層事務所を中心
に共同住宅もみられ
る商業地		 北東27m国道、背面道 水道、ガス、下水 水戸

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 水戸駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域は商業施設が集積して利便性も高く、最近は面大地を中心としてマンション需要が高まっている。
取引価格も高水準であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茨城県内の繁華性の高い商業地域である。主な需要者は水戸市や周辺市町の地元法人であるが、全国展開
の店舗、マンション、ホテル関連の事業者も見込まれる。中心商業地域の一定規模以上のマンション適地に対する需要
が依然続いており、新市民会館の開館等による中心商業地の活性化に対する期待感もあって、地価は上昇している。水
戸市内における既成商業地域の土地取引は件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は水戸市の中心市街地における実際の取引事例を採用して試算しており、現実の市場性を充分に反映している
ものと解される。一方、既存ビルの店舗、オフィスの賃貸需要は弱く、賃料水準も低位であることから収益価格も低め
に算出された。賃貸需要の低迷から稼働率や賃料水準も区々であり、収益価格の信頼性は劣るものである。従って、比
準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 89.2]		 [102.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地域ではマンション適地の需要等に
よる地価上昇が見られ、他方郊外型ＳＣやネ
ット販売への顧客流出もあって、既存商業地
の商況は厳しい。

商業施設の集積は高いものの、店舗や事務所
ビルで空室が目立つ。利便性の高い地域では
マンション用地需要が強く、地価は上昇を続
けている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０３４
３３
-71033		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
b 水戸０５７
４８
-79		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東33m国道、
南西3.5m、
二方路
商業
高度6種最高60m
(80,600)
c 水戸０３４
３３
-71031		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
d 水戸０３４
３３
-71020		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.5m市道
、中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,390)
e 水戸０６６
９６（再）
-35		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西28m市道、
東1.8m、
南3.6m、
三方路
準住居
高度3種最高25m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,492  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,793 		 100
[ 112.1]
134,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
191,930  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
211,144 		 100
[ 151.5]
139,369 
142,000 
c (　           ) 
179,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,353 		 100
[ 130.3]
138,414 
141,000 
d (　           ) 
46,096  		 100
[  60.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
96,706 		 100
[  72.9]
132,656 
135,000 
e (　           ) 
99,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
96,813 		 100
[  72.8]
132,985 
136,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



水戸 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

69,481,827 
14,438,029 
55,043,798 
51,600,200 
3,443,598 		 （　0.9490）
3,267,975 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     64,077,941 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 ＳＲＣ10 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   567 ㎡     15.4 m x   37.2 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～１０階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 供用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
65.0 
195.00 
3,140 
612,300 		 6.0  3,673,800 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
300.00 
80.0 
240.00 
2,508 
601,920 		 3.0  1,805,760 
1.0  601,920 

10～10		 事務所
300.00 
80.0 
240.00 
2,510 
602,400 		 3.0  1,807,200 
1.0  602,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
78.5 
2,355.00 

6,030,060 		 19,927,080 
5,417,760 
⑨年額支払賃料      6,030,060 円　×　12ヶ月　＝　      72,360,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,355.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,360,720 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       2,520,000 円　　×　　       ％　＝　　     7,236,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,644,648 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,927,080 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         179,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,417,760 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,657,835 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      69,481,827 円　　　　（　       122,543 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-24		 2,581  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,750 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,585 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,508 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 水戸０３４３３
（賃）
　　　　-25		 2,398  
(   2,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,577 
c 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-14		 2,033  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,377 
水戸 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,936,000 円  　　　　    734,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,995,229 円  　　　       74,880,720　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      579,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,459,200 円  　　　　    734,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       734,000 円  　　　　    734,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       734,000 円  　　　　    734,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,438,029 円　（　　　　　　        25,464 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 734,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,600,200 円  
（　　　　　        91,006 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 69,481,827 円      
②総費用 14,438,029 円      
③純収益　①－② 55,043,798 円      
④建物等に帰属する純収益 51,600,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,443,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,267,975 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,077,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市南町二丁目１９番１
 0500000292526-0000
2 　水戸市南町二丁目１９番２
 0500000292527-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
水戸 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-15 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.
鑑定評価額 75,400,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市南町２丁目１９番１外
｢南町２－４－４６｣		 ②地積
　(㎡)		 567  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高60m
駐車場整備地区

(100,600)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層事務所を中心
に共同住宅もみられ
る商業地		 北東27m国道、背面道 水道、ガス、下水 水戸

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 水戸駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸駅北口側の旧来からの中心商業地で、近年大規模画地を利用した大型マンションが立地し、需要が総じて堅
調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市中心部の代表的な商業地域で、需要者は、水戸市及び周辺市等の地元法人、全国展開している事
業者及び店舗等及びマンション事業者等である。県庁移転から駅北口方面の商業店舗が衰退傾向にあったが、新市民会
館の開館等により周辺商業地の回復傾向や、大規模マンション開発事業がみられ、地価水準は上昇傾向にある。また駅
前開発の詳細も決定し繁華性が期待される。需要の中心価格帯は、業種業態が様々なため見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 水戸駅北口から概ね徒歩圏の商業地域で、投資採算性を重視する収益価格は試算した。取引事例は同一需給圏を広く取
り適切に収集できた。比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎であるため実証的かつ客観的であり信頼性が高い。
収益価格は、想定建物を賃貸することで得られる収益から求めているが想定要素が介在している。よって、比準価格を
重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 89.2]		 [102.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水戸駅中心商業地は、マンション需要含め需
要が高まり、店舗の繁華性も一部回復傾向に
ある。


水戸駅の中心商業地で、大規模画地にマンシ
ョン需要が多くなっている地域。



中心商業地で需要が堅調。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０３４
３３
-71031		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
b 水戸０３４
３３
-71033		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
c 水戸０５７
４８（再
-57		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
地区計画等
(80,240)
d 水戸０６６
９６（再）
-23		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東40m市道、
中間画地
商業
高度6種最高60m
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,353 		 100
[ 133.3]
135,299 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
150,492  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,793 		 100
[ 111.1]
135,727 
138,000 
c (　           ) 
115,949  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
115,949 		 100
[  85.6]
135,454 
138,000 
d (　           ) 
160,228  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,151 		 100
[ 119.8]
135,351 
138,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



水戸 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,735,701 
15,098,208 
57,637,493 
54,201,300 
3,436,193 		 （　0.9490）
3,260,947 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     63,940,137 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 ＳＲＣ10 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   567 ㎡     15.4 m x   37.2 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１０階事務所想定。 ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 エレベーター、階段、廊下、エントランス等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
65.0 
195.00 
3,000 
585,000 		 5.0  2,925,000 
1.0  585,000 

 2～10		 事務所
300.00 
80.0 
240.00 
2,510 
602,400 		 3.0  1,807,200 
1.0  602,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
78.5 
2,355.00 

6,006,600 		 19,189,800 
6,006,600 
⑨年額支払賃料      6,006,600 円　×　12ヶ月　＝　      72,079,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,355.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,616,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,079,200 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　       5,616,000 円　　×　　   9.0 ％　＝　　     6,992,568 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,702,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,189,800 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         174,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,006,600 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,858,442 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,735,701 円　　　　（　       128,282 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,587 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,510 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,084,000 円  　　　　    771,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,107,808 円  　　　       77,695,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      579,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,784,800 円  　　　　    771,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       771,000 円  　　　　    771,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       771,000 円  　　　　    771,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,098,208 円　（　　　　　　        26,628 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 771,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,201,300 円  
（　　　　　        95,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,735,701 円      
②総費用 15,098,208 円      
③純収益　①－② 57,637,493 円      
④建物等に帰属する純収益 54,201,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,436,193 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,260,947 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,751 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,940,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市南町二丁目１９番１
 0500000292526-0000
2 　水戸市南町二丁目１９番２
 0500000292527-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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50 　
備考