別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
水戸 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-12 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市桜川１丁目５番２
｢桜川１－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車場整備地区

(100,300)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層の店舗兼事務所
ビルが多い駅南側の
商業地域		 南9.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 水戸

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．５ｍ　市道 交通

施設		 水戸駅　南西方

480m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度5種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸駅に近接する商業地域で、テナントビル、ビジネスホテル及び集合住宅等が混在する。駅近接の特性に適合
した用途を中心に、当面は現状程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線水戸駅のほか沿線主要駅周辺の商業地域を含む圏域と判定した。需要者は地元事業者が中心と
なるが広域的に展開する法人も見込まれる。水戸駅南口至近の商業地は繁華性を高めつつ推移しており、マンション等
の建設もみられ、商業地需要も回復傾向が窺える。取引水準は需要者の事業内容に基づく価値判断に依存する傾向が強
く、取引件数も少ないため取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内では自己利用を前提とした取引が中心であり、賃貸による収益獲得を目的とした不動産投資は少ない。ま
た店舗・事務所への賃貸需要は依然弱く、空室率は高止まりし賃料水準は低位のまま推移している。よって、自己利用
目的の取引事例に基づく比準価格は実証的で、収益価格に比し説得力が高いものと思料する。以上より、代表標準地と
の検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,400 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[115.3]		 [105.0]
100		 90,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水戸市人口は微減。コロナ禍からの回復傾向
も、海外情勢の先行き、物価上昇や為替変動
への懸念は強く、消費マインドは依然弱い。


地域要因に特段の変動はない。周辺にマンシ
ョンや専修学校が建設されたものの、利用者
等の回遊性から当地域への影響は限定的と判
断される。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０５８
５１（再）
-98		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
北6m、角地
近商
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,300)
b 水戸０５７
４８（再
-57		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
地区計画等
(80,240)
c 水戸０５７
４８
-71		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
西10.5m、
北4.5m、
三方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d 水戸０６６
０５
-45		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東18m国道、
南西3.4m、
二方路
近商
高度4種最高31m
(80,200)
e 水戸０５７
４８
-72		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東12.5m県道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
84,447 		 100
[  91.3]
92,494 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
97,100 
b (　           ) 
115,949  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
115,949 		 100
[ 116.1]
99,870 
105,000 
c (　           ) 
65,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,180 		 100
[  71.6]
86,844 
91,200 
d (　           ) 
70,537  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
76,838 		 100
[  84.9]
90,504 
95,000 
e (　           ) 
53,875  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
67,344 		 100
[  78.7]
85,571 
89,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



水戸 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,223,416 
2,506,072 
10,717,344 
9,701,400 
1,015,944 		 （　0.9490）
964,131 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     18,904,529 円　　　　（　     64,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 157.50 Ｓ4 630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区		 100 ％   300 ％   300 ％   293 ㎡     16.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～４階：事務所　各階フロア貸し ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 共用部分を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.50 
80.8 
127.26 
2,361 
300,461 		 6.0  1,802,766 
1.0  300,461 

 2～ 2		 事務所
157.50 
80.8 
127.26 
1,998 
254,265 		 3.0  762,795 
1.0  254,265 

 3～ 4		 事務所
157.50 
80.8 
127.26 
1,998 
254,265 		 3.0  762,795 
1.0  254,265 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
630.00 
80.8 
509.04 

1,063,256 		 4,091,151 
1,063,256 
⑨年額支払賃料      1,063,256 円　×　12ヶ月　＝　      12,759,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     509.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分に担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,759,072 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　       ％　＝　　       637,954 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,841,118 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,091,151 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,063,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         343,432 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,223,416 円　　　　（　        45,131 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,998 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 414,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 404,372 円  　　　       13,479,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      197,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,214,400 円  　　　　    138,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,506,072 円　（　　　　　　         8,553 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,701,400 円  
（　　　　　        33,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,223,416 円      
②総費用 2,506,072 円      
③純収益　①－② 10,717,344 円      
④建物等に帰属する純収益 9,701,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,015,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 964,131 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,291 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,904,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市桜川一丁目５番２
 0500000121489-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
水戸 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-12 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市桜川１丁目５番２
｢桜川１－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度5種最高45m
駐車場整備地区

(100,300)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層の店舗兼事務所
ビルが多い駅南側の
商業地域		 南9.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 水戸

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．５ｍ　市道 交通

施設		 水戸駅　南西方

480m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度5種最高45m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗兼事務所ビル、ホテル、共同住宅等が見られる水戸駅南口の商業地域である。当面現状を維持していく
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内の商業地域である。需要者は地元の事業者が中心であるが、ホテル等全国展開する法人も含まれ
る。水戸駅南口にほど近い商業地域で、駅ビルを中心に駅至近の商業地域として需給は比較的安定的に推移している。
近隣での商業地の取引は少なく、総額については、業種・業態により取引される画地規模はまちまちであることから、
需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、水戸市内の代替競争関係にある商業地の取引事例を採用し試算した価格で、現在の市場動向を反映し、実
証的で信頼性は高い。一方当地域は店舗事務所ビルの多い駅至近の商業地域で、収益性も検討される。想定要素を含む
ものの賃貸市場等地域の実情を踏まえた信頼性の高い収益価格が得られたものと思料する。本件では市場実態をより反
映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,400 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[115.3]		 [105.0]
100		 90,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減。新市民会館開業効果、空き
店舗対策などから改善傾向が伺え、中心商業
地や駅周辺商業地の地価は横ばい乃至上昇。


駅徒歩圏の店舗事務所ビルが多い商業地域で
あり、地域内の利用状況等に特段の変化はみ
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０６８
９９（再）
-269		 水戸市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
西4m、南6m、
三方路
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
b 水戸０５８
５１（再）
-98		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
北6m、角地
近商
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,300)
c 水戸０６８
９９（再）
-277		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15.9m市道、
東6m、二方路
近商
高度5種最高45m
(100,300)
d 水戸０３４
３３
-71033		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     90,601) 
90,601  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
88,666 		 100
[  97.6]
90,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
95,400 
b (　           ) 
85,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
84,447 		 100
[  94.1]
89,742 
94,200 
c (　           ) 
59,874  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
69,473 		 100
[  77.7]
89,412 
93,900 
d (　           ) 
150,492  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,793 		 100
[ 164.1]
91,891 
96,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



水戸 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,438,203 
2,016,916 
8,421,287 
7,311,200 
1,110,087 		 （　0.9490）
1,053,473 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     20,656,333 円　　　　（　     70,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 158.78 Ｓ4 555.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区		 100 ％   300 ％   300 ％   293 ㎡     16.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階事務所（各階部分貸し）を想定 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 共用部分を含むため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.61 
86.8 
76.91 
2,400 
184,584 		 5.0  922,920 
1.0  184,584 

 2～ 2		 事務所
149.39 
71.8 
107.26 
2,090 
224,173 		 3.0  672,519 
1.0  224,173 

 3～ 3		 事務所
158.78 
71.8 
114.00 
2,090 
238,260 		 3.0  714,780 
1.0  238,260 

 4～ 4		 事務所
158.78 
71.8 
114.00 
2,090 
238,260 		 3.0  714,780 
1.0  238,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
555.56 
74.2 
412.17 

885,277 		 3,024,999 
885,277 
⑨年額支払賃料        885,277 円　×　12ヶ月　＝　      10,623,324 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     412.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,623,324 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　       849,866 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,133,458 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,024,999 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,830 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          885,277 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         276,915 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,438,203 円　　　　（　        35,625 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,090 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 312,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 384,416 円  　　　       10,983,324　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      197,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      915,200 円  　　　　    104,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,016,916 円　（　　　　　　         6,884 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     555.56 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,311,200 円  
（　　　　　        24,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,438,203 円      
②総費用 2,016,916 円      
③純収益　①－② 8,421,287 円      
④建物等に帰属する純収益 7,311,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,110,087 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,053,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,595 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,656,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市桜川一丁目５番２
 0500000121489-0000
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備考