鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
水戸 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-8

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　加涌　康士

TEL.

鑑定評価額

38,300,000 円

１㎡当たりの価格

85,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市城南３丁目１２番７外｢城南３－１２－６｣				②地積　(㎡)	447 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度5種最高45m 駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5	中低層の店舗事務所ビル、営業所が多い商業地域	北20m市道、背面道	水道、ガス、下水	水戸 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 270 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

水戸駅南東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

「水戸」駅の南東方徒歩圏に位置する市中心部の商業地域で、既成市街地としてほぼ熟成しており、地域内には
格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、水戸市中心市街地に位置する普通商業地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、事業会社や不動
産会社のほか幹線道路に面することから物販小売店や飲食店等の大手チェーンの法人事業者も考えられる。また、規模
を有する土地の場合には、駅徒歩圏にあるため分譲住宅や賃貸住宅事業を目的とした不動産開発業者等の参入も認めら
れる。取引総額は規模によって異なり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は用途が類似する代替競争等関係にある事例を採用のうえ取引市場の実態を勘案して試算した価格で、現下の
不動産市場を十分反映している。収益価格は賃貸運用することから得られる収益性に着目した価格である。立地特性や
用途の多様性等を考慮のうえ、商業地であること及び市場参加者の観点から収益性も考慮し、比準価格と収益価格を比
較考量のうえ、代表標準地との検討を行い、地価の推移・動向を勘案し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,400 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[118.7]

[102.0]
100

85,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、先行きについ
ても雇用や所得環境が改善するもとで各種政
策の効果で緩やかな回復が継続することが期
待される。

飲食店舗を中心に事務所ビルや共同住宅が建
ち並ぶ路線商業地域で、景気回復とともに地
価も上昇傾向に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６６０５ -45	水戸市		更地	（　）	不整形	北東18m国道、南西3.4m、二方路		近商高度4種最高31m (80,200)
b	水戸０６６９６（再） -35	水戸市		更地	（　）	ほぼ整形	西28m市道、東1.8m、南3.6m、三方路		準住居高度3種最高25m (60,200)
c	水戸０８８８５（再） -506	水戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西25m県道、中間画地		商業高度5種最高45m (90,400)
d	水戸０３４３３ -71003	水戸市		更地	（　）	不整形	北20m国道、南西2m、二方路		商業高度5種最高45m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	76,838	100 [ 74.2]	103,555	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 99,717	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,813	100 [ 108.2]	89,476		91,300
c	(　 ) 74,368	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,368	100 [ 85.9]	86,575		88,300
d	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	66,554	100 [ 77.5]	85,876		87,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

水戸 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,246,456	4,416,080	16,830,376	15,255,100	1,575,276	（　0.9490） 1,494,937	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	29,312,490 円　　　　（　 65,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	250.00	Ｓ5	1,160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	447 ㎡	14.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上階事務所の各階部分貸しを想定、駐車場７台を想定した。

⑦有効率　 76.9 ％
の理由

共用階段等の標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	70.0	112.00	2,500	280,000	6.0	1,680,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	250.00	78.0	195.00	2,000	390,000	4.0	1,560,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,160.00	76.9	892.00		1,840,000		7,920,000
								0

⑨年額支払賃料	1,840,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,080,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 892.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

類似不動産の賃借人の状況を勘案

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,080,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,579,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,172,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,920,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,246,456 円　　　　（　 47,531 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,007 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	868,000 円	217,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	910,080 円	22,752,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,909,600 円	217,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,416,080 円　（　　　　　　 9,879 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	217,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,255,100 円（　　　　　 34,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,246,456 円
②総費用	4,416,080 円
③純収益　①－②	16,830,376 円
④建物等に帰属する純収益	15,255,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,575,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,494,937 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,312,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市城南三丁目１２番７	0500000146336-0000
2	水戸市城南三丁目１２番１６	0500000146345-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
水戸 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-8

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　豊嶋　郁夫

TEL.

鑑定評価額

38,300,000 円

１㎡当たりの価格

85,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市城南３丁目１２番７外｢城南３－１２－６｣				②地積　(㎡)	447 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度5種最高45m 駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5	中低層の店舗事務所ビル、営業所が多い商業地域	北20m市道、背面道	水道、ガス、下水	水戸 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 270 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

水戸駅南東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅南大通り沿いに中低層の事務所、店舗が連たんする商業地域で、当面は現在の繁華性、商業環境を維持するも
のと予測する。水戸駅周辺でのマンション需要等から近隣の地価は底堅く推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市内の中心商業地域及び繁華性の高い路線商業地域と判定した。需要者は地元及び県内の事業法人、
マンション業者を中心に全国展開する飲食店舗、共同住宅の需要も見られる。水戸駅周辺でのマンション需要、再開発
ビルの着工により商業繁華性の増加も見られ地価は上昇基調で推移している。近隣での土地の取引は少なく、各取引に
は、取引規模・取引価格等の個別性が見られることから需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は繁華性が高い商業地域である。収益物件は既存の賃貸ビルが見られる程度であるが、販売目的のマンション需要
は堅調である。比準価格は水戸駅勢圏の繁華性が高い商業地の事例を採用して試算した。収益価格は賃料、還元利回り
、空室率等の市場性に留意して求めたもので理論的である。よって、市内の商業地の市場性を反映した実証的な比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,400 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[118.7]

[102.0]
100

85,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある
が、低金利を背景に宅地需要は堅調で市内の
住宅地・商業地は上昇地点も散見され地価は
回復傾向にある。

近隣は駅南大通り沿いにあって交通量が多く
、一定の繁華性、利便性を有し商業地として
底堅く推移している。

商業地として位置・形状・規模等の画地条件
は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６６９６（再） -35	水戸市		更地	（　）	ほぼ整形	西28m市道、東1.8m、南3.6m、三方路		準住居高度3種最高25m (60,200)
b	水戸０５８５１（再） -98	水戸市		更地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北6m、角地		近商高度5種最高45m 駐車場整備地区 (100,300)
c	水戸０６８９９（再） -269	水戸市		底地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西4m、南6m、三方路		商業高度5種最高45m 駐車場整備地区 (100,400)
d	水戸０３４３３ -71020	水戸市		建付地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		商業高度5種最高45m (100,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,717	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,813	100 [ 110.0]	88,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	89,800
b	(　 ) 85,707	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	84,447	100 [ 95.9]	88,057		89,800
c	(　 90,601) 90,601	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	88,666	100 [ 101.8]	87,098		88,800
d	(　 ) 46,096	100 [ 60.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	96,706	100 [ 109.1]	88,640		90,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	その他	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,500 円／㎡]

水戸 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,880,438	3,967,528	16,912,910	15,255,100	1,657,810	（　0.9490） 1,573,262	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	30,848,275 円　　　　（　 69,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	250.00	Ｓ5	1,160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	447 ㎡	14.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所、各階部分貸し。駐車場は平置きで７台を想定。

⑦有効率　 76.9 ％
の理由

同型建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	70.0	112.00	2,400	268,800	6.0	1,612,800
							0.0	0
2～ 5	事務所	250.00	78.0	195.00	2,000	390,000	4.0	1,560,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,160.00	76.9	892.00		1,828,800		7,852,800
								0

⑨年額支払賃料	1,828,800 円　×　12ヶ月　＝　 21,945,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 892.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,945,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,809,408 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,808,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,852,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,880,438 円　　　　（　 46,712 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,007 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	651,000 円	217,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	678,528 円	22,617,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,909,600 円	217,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	217,000 円	217,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,967,528 円　（　　　　　　 8,876 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	217,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,255,100 円（　　　　　 34,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,880,438 円
②総費用	3,967,528 円
③純収益　①－②	16,912,910 円
④建物等に帰属する純収益	15,255,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,657,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,573,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,848,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市城南三丁目１２番７	0500000146336-0000
2	水戸市城南三丁目１２番１６	0500000146345-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考