鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
水戸 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-7

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　長島　理

TEL.

鑑定評価額

1,130,000,000 円

１㎡当たりの価格

261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市宮町１丁目２５０番｢宮町１－２－４｣				②地積　(㎡)	4,316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区駐車場整備地区 (90,700)
	台形 1:2.5	店舗ＳＲＣ10F3B	大規模店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北西（駅前広場）道路、北東側道	水道、ガス、下水	水戸駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 122 ｍ、西 0 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高度利用地区による高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 86.0 ｍ、規模　　 4,316 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場

交通

施設

水戸駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,700)
防火
高度利用地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の周辺ではリヴィン跡地に一部店舗付き高層マンションの再開発が進められており、今後水戸駅北口の
商業性の変化に留意する必要がある。

(3)最有効使用の判定

高度利用地区による高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市及び県内主要市の商業地域一円と判定した。典型的な需要者は、資本力を有する県内外の企業及び
ビル投資法人などである。近隣地域は水戸市内で最も繁華性が高い商業地域の一つであり、周辺ではリヴィン跡地の再
開発が進み、近年、水戸駅周辺で高層マンション新設が増加している。テナント需要は概ね現状維持で地価は横ばいで
推移している。大型商業施設地の取引は少なく規模も多様で中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であり、収益還元法について、標準地は画地規模が大きい
ため多様性が有り、想定建物の規模・用途等の想定にやや困難性を含むが、還元利回り等は標準的である。取引事例比
較法による比準価格は、類似性が高い取引事例を重視して試算されており、精度は高い。よって、本件では、比準価格
と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    261,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大型ＳＣ店との競合及び顧客流出から、既成
商業地域の商業投資は弱含み傾向であったが
、近年、水戸駅周辺で高層マンション新設が
増加。

近隣地域周辺ではリヴィン跡地の再開発（低
層階店舗付き高層マンション）が進められて
いる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６６９６（再） -23	水戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東40m市道、中間画地		商業高度6種最高60m 駐車場整備地区 (100,600)
b	水戸０５７４８ -79	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東33m国道、南西3.5m、二方路		商業高度6種最高60m (80,600)
c	水戸０３４３３ -71031	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西28m国道、中間画地		商業高度5種最高45m (100,600)
d	水戸０３４３３ -71033	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西28m国道、中間画地		商業高度5種最高45m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,228	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,151	100 [ 61.9]	261,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 191,930	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	211,144	100 [ 80.2]	263,272		276,000
c	(　 ) 179,814	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,353	100 [ 68.3]	264,060		277,000
d	(　 ) 150,492	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,793	100 [ 58.4]	258,207		271,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -37.5
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -41.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

水戸 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	873,779,585	194,853,975	678,925,610	627,076,000	51,849,610	（　0.9490） 49,205,280	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	964,809,412 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,740.00	Ｓ10F3B	37,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車場整備地区	90 ％	600 ％	700 ％	4,316 ㎡	50.0 m x 122.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２～３階は自走式駐車場。地下１階～１０階は店舗を想定。

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

共用部分が存するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 3	駐車場	3,690.00

地下 1～ 1	店舗	2,740.00	94.5	2,589.30	2,700	6,991,110	5.0	34,955,550
							0.0	0
1～ 1	店舗	2,740.00	94.5	2,589.30	2,800	7,250,040	5.0	36,250,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	2,740.00	94.5	2,589.30	3,020	7,819,686	5.0	39,098,430
							0.0	0
3～10	店舗	2,740.00	94.5	2,589.30	2,740	7,094,682	5.0	35,473,410
							0.0	0

計		37,520.00	75.9	28,482.30		78,818,292		394,091,460
								0

⑨年額支払賃料	78,818,292 円　×　12ヶ月　＝　 945,819,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 28,482.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	945,819,504 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 75,665,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	870,153,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	394,091,460 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,625,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	873,779,585 円　　　　（　 202,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,751 円/㎡　月額支払賃料（　 2,740 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	35,680,000 円	8,920,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	47,290,975 円	945,819,504　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,411,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 85,632,000 円	8,920,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	8,920,000 円	8,920,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,920,000 円	8,920,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 194,853,975 円　（　　　　　　 45,147 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,920,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 37,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	627,076,000 円（　　　　　 145,291 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	873,779,585 円
②総費用	194,853,975 円
③純収益　①－②	678,925,610 円
④建物等に帰属する純収益	627,076,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,849,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,205,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 964,809,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市宮町一丁目２５０番	0500000293394-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
水戸 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-7

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

TEL.

鑑定評価額

1,130,000,000 円

１㎡当たりの価格

261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市宮町１丁目２５０番｢宮町１－２－４｣				②地積　(㎡)	4,316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区駐車場整備地区 (90,700)
	台形 1:2.5	店舗ＳＲＣ10F3B	大規模店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北西（駅前広場）道路、北東側道	水道、ガス、下水	水戸駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 122 ｍ、西 0 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高度利用地区による高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 86.0 ｍ、規模　　 4,316 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場

交通

施設

水戸駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,700)
防火
高度利用地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域内ではリヴィン跡地の再開発事業による店舗やマンションの複合ビル建設が具体化してきたため、今後
の地域状況の変化を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

高度利用地区による高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象近隣地域の同一需給圏は、水戸市及び県内主要都市の商業地域に及ぶものと判定した。典型的な需要者は、資本力
を有する県内外の企業やビル投資法人などである。近隣地域は水戸市内で最も繁華性が高い駅前の商業地域であり、リ
ヴィン跡地の再開発が具体化、また最近は水戸駅周辺でマンション建設が相次いでいることから、地価も堅調に回復し
ている。取引件数が少なく、また画地規模も多様であるため、中心となる価格帯を把握することは困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地需要者の多くは収益性を重視して意志決定を行う法人であるが、最近は賃貸ビルの老朽化などから適正な賃料把
握が難しく、また収益還元法の適用に当たっては標準地の画地規模が大きいために想定建物の規模や用途の想定に疑問
も残るところである。一方、取引事例比較法による比準価格は類似性が高い取引事例を重視して試算しており、その精
度は高いものと判断した。従って、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大型ＳＣとの競合や顧客流出から、既成商業
地域の商業投資は弱含み傾向であるが、但し
駅周辺では高層マンション用地の需要が高ま
っている。

近隣地域ではリヴィン跡地の再開発（低層階
店舗付き高層マンション）が進められ、発展
的な変化が期待されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０３４３３ -71031	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西28m国道、中間画地		商業高度5種最高45m (100,600)
b	水戸０５７４８ -79	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東33m国道、南西3.5m、二方路		商業高度6種最高60m (80,600)
c	水戸０３４３３ -71033	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西28m国道、中間画地		商業高度5種最高45m (100,600)
d	水戸０５７４８（再 -57	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		商業高度5種最高45m 地区計画等 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,814	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,353	100 [ 68.6]	262,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 191,930	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	211,144	100 [ 79.8]	264,591		278,000
c	(　 ) 150,492	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,793	100 [ 58.6]	257,326		270,000
d	(　 ) 115,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,949	100 [ 46.9]	247,226		260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +26.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +26.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +26.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -53.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -53.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

水戸 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	900,073,338	202,169,054	697,904,284	645,354,000	52,550,284	（　0.9490） 49,870,220	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	977,847,451 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,740.00	Ｓ10F3B	37,520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車場整備地区	90 ％	600 ％	700 ％	4,316 ㎡	50.0 m x 122.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２～３階は自走式駐車場、地下１階～地上１０階は店舗を想定した。

⑦有効率　 75.9 ％
の理由

供用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 3	駐車場	3,690.00

地下 1～ 1	店舗	2,740.00	94.5	2,589.30	2,800	7,250,040	5.0	36,250,200
							0.0	0
1～ 1	店舗	2,740.00	94.5	2,589.30	2,860	7,405,398	5.0	37,026,990
							0.0	0
2～ 2	店舗	2,740.00	94.5	2,589.30	3,000	7,767,900	5.0	38,839,500
							0.0	0
3～10	店舗	2,740.00	94.5	2,589.30	2,837	7,345,844	5.0	36,729,220
							0.0	0

計		37,520.00	75.9	28,482.30		81,190,090		405,950,450
								0

⑨年額支払賃料	81,190,090 円　×　12ヶ月　＝　 974,281,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 28,482.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	974,281,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 77,942,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	896,338,594 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	405,950,450 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,734,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	900,073,338 円　　　　（　 208,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸賃貸８２０６　　　　-4	2,274 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,849 円/㎡　月額支払賃料（　 2,837 円/㎡）　基準階 3 F B
b	水戸０６４１８（賃）　　　　-28	2,420 ( 2,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,042
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	45,900,000 円	9,180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,714,054 円	974,281,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,411,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 80,784,000 円	9,180,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	9,180,000 円	9,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,180,000 円	9,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 202,169,054 円　（　　　　　　 46,842 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,180,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 37,520.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	645,354,000 円（　　　　　 149,526 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	900,073,338 円
②総費用	202,169,054 円
③純収益　①－②	697,904,284 円
④建物等に帰属する純収益	645,354,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	52,550,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,870,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 977,847,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市宮町一丁目２５０番	0500000293394-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考