別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
水戸 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-4 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.
鑑定評価額 64,300,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市泉町１丁目２６番外
｢泉町１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 536  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高60m
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西27m国道、南東側道 水道、ガス、下水 水戸

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 水戸駅北西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水戸市の中心商業地域で中高層の店舗や事務所などが建ち並んでいる。新市民会館の開館や周辺整備により繁華
性、収益性の回復傾向が認められる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市内の商業地域である。需要者は地元・県内事業者、全国展開する法人も含まれる。店舗や事務所
の撤退などが見られ空洞化の進行が懸念されたが、マンション需要などに支えられて回復傾向にある。また新市民会館
の開館によって集客力が向上し、活性化への期待感もあり、このところ地価は強含みである。取引価格や画地規模は個
別性が強くまちまちで、総額面での需要の中心価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、水戸市内の代替競争関係にある商業地の取引事例を採用し試算した価格で、現在の市場動向を反映し、実
証的で信頼性は高い。一方当地域は店舗事務所ビルの建ち並ぶ商業地域で、収益性も検討される。建築費の上昇などか
らやや低めに算出されたが、賃貸市場等地域の実情を踏まえた信頼性の高い収益価格が得られたものと思料する。本件
では市場実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　水戸 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    119,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減。新市民会館開業効果、空き
店舗対策などから改善傾向が伺え、中心商業
地や駅周辺商業地の地価は横ばい乃至上昇。


新市民会館の完成によって集客力が向上、周
辺マンション建設もあり地価は上昇傾向。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０３４
３３
-71031		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
b 水戸０３４
３３
-71033		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
c 水戸０５７
４８
-79		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東33m国道、
南西3.5m、
二方路
商業
高度6種最高60m
(80,600)
d 水戸０６６
９６（再）
-23		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東40m市道、
中間画地
商業
高度6種最高60m
駐車場整備地区
(100,600)
e 水戸０６６
９６（再）
-35		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西28m市道、
東1.8m、
南3.6m、
三方路
準住居
高度3種最高25m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,353 		 100
[ 144.2]
125,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
150,492  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,793 		 100
[ 123.6]
122,001 
126,000 
c (　           ) 
191,930  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.2]
165,172 		 100
[ 137.0]
120,564 
124,000 
d (　           ) 
160,228  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,151 		 100
[ 128.2]
126,483 
130,000 
e (　           ) 
99,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
96,813 		 100
[  79.4]
121,931 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 +16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



水戸 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,782,683 
11,764,535 
50,018,148 
47,311,900 
2,706,248 		 （　0.9490）
2,568,229 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     50,357,431 円　　　　（　     94,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 345.00 Ｓ8 3,055.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   536 ㎡     19.5 m x   26.4 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所の部分貸を想定した。駐車場は機械式２０台。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 供用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
340.00 
84.0 
285.60 
2,480 
708,288 		 6.0  4,249,728 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
345.00 
83.0 
286.35 
2,270 
650,015 		 3.0  1,950,045 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
345.00 
83.0 
286.35 
2,260 
647,151 		 3.0  1,941,453 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,055.00 
75.0 
2,290.05 

5,241,209 		 17,848,491 
0 
⑨年額支払賃料      5,241,209 円　×　12ヶ月　＝　      62,894,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,290.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,894,508 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     4,637,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,616,692 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,848,491 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         165,991 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,782,683 円　　　　（　       115,266 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,276 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,270 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,019,000 円  　　　　    673,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,987,635 円  　　　       66,254,508　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      489,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,922,400 円  　　　　    673,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       673,000 円  　　　　    673,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       673,000 円  　　　　    673,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,764,535 円　（　　　　　　        21,949 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 673,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　   3,055.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,311,900 円  
（　　　　　        88,268 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,782,683 円      
②総費用 11,764,535 円      
③純収益　①－② 50,018,148 円      
④建物等に帰属する純収益 47,311,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,706,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,568,229 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,791 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,357,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市泉町一丁目２６番
 0500000028708-0000
2 　水戸市泉町一丁目２７番
 0500000028709-0000
3 　水戸市泉町一丁目２８番
 0500000028710-0000
4 　水戸市泉町一丁目２９番２
 0500000028712-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
水戸 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-4 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.
鑑定評価額 64,300,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市泉町１丁目２６番外
｢泉町１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 536  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高60m
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南西27m国道、南東側道 水道、ガス、下水 水戸

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 水戸駅北西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗・事務所ビルが集積する中心商業地域。新市民会館の完成で集客力は向上、テナント空室率の改善
やマンション建設による商圏人口増加の期待感を反映し需給は強含みである。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市全域の商業地の圏域。需要者の中心は県内企業・地元事業者と全国展開する法人需要が中心的であ
る。泉町地区の商業ビルは新市民会館完成により客足の流動性が向上、古ビルのリノベーションによりテナント空室率
は改善も見られるほか、マンション建設による商圏人口増加と新規供給不足を反映し需給は強含みである。複合不動産
取引が中心的で個別性が強く、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は水戸駅圏内の商業地の取引事例を中心に採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。中高層の店舗事
務所ビルが集積する中心商業地域で、建築コスト上昇とテナント空室率を反映して収益価格はやや低位に試算された。
市場性と収益性を重視する商業地であるので、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　水戸 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    119,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰による節約志向の高まりで商業収益
は業態により二極化が進行、商業地の地価は
底値感から概ね安定的に推移。


新市民会館の完成により集客力は向上、マン
ション建設や古ビル改修も見られ需給は強含
み。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０３４
３３
-71031		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
b 水戸０５８
５１（再）
-98		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
北6m、角地
近商
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,300)
c 水戸０５７
４８
-79		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東33m国道、
南西3.5m、
二方路
商業
高度6種最高60m
(80,600)
d 水戸０３４
３３
-71033		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,353 		 100
[ 139.1]
129,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
85,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
84,447 		 100
[  70.3]
120,124 
124,000 
c (　           ) 
191,930  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.2]
165,172 		 100
[ 130.8]
126,278 
130,000 
d (　           ) 
150,492  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,793 		 100
[ 128.8]
117,075 
121,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　 +16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



水戸 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,032,244 
11,650,554 
49,381,690 
46,960,400 
2,421,290 		 （　0.9490）
2,297,804 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     45,054,980 円　　　　（　     84,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 343.75 Ｓ8 3,045.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   536 ㎡     19.5 m x   26.4 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸、２階～８階：事務所、駐車場は機械式駐車場２０台を想定。 ⑦有効率　  75.1 ％
の理由		 階段・廊下等の平均的な共用部分を控除
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
339.55 
84.2 
285.90 
2,390 
683,301 		 6.0  4,099,806 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
343.75 
83.2 
286.00 
2,220 
634,920 		 3.0  1,904,760 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
343.75 
83.2 
286.00 
2,190 
626,340 		 3.0  1,879,020 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,045.80 
75.1 
2,287.90 

5,076,261 		 17,278,686 
0 
⑨年額支払賃料      5,076,261 円　×　12ヶ月　＝　      60,915,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,287.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,915,132 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,840,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,885,308 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,869,824 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,278,686 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         162,420 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,032,244 円　　　　（　       113,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,004,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,942,654 円  　　　       64,755,132　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      489,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,878,400 円  　　　　    668,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       668,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       668,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,650,554 円　（　　　　　　        21,736 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 668,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   3,045.80 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,960,400 円  
（　　　　　        87,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,032,244 円      
②総費用 11,650,554 円      
③純収益　①－② 49,381,690 円      
④建物等に帰属する純収益 46,960,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,421,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,297,804 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,054,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市泉町一丁目２６番
 0500000028708-0000
2 　水戸市泉町一丁目２７番
 0500000028709-0000
3 　水戸市泉町一丁目２８番
 0500000028710-0000
4 　水戸市泉町一丁目２９番２
 0500000028712-0000
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備考