鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
水戸 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-3

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　澤田　慶一郎

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市末広町３丁目２５２５番２外｢末広町３－５－８｣				②地積　(㎡)	291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度5種最高45m (100,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ4	小規模小売店舗が多い国道沿いの既成商業地域	南西18m国道、北西側道	水道、ガス、下水	水戸 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 120 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.4 ｍ、奥行　約　　 16.2 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

水戸駅北西方

3.4km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度5種最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市の市街化区域内の商業地域と判定した。典型的な需要者は地元中小企業や個人事業者等である。国
道１１８号の自動車交通量は多く、繁華性は高くないものの、底値感が出てきており、地価は横ばいで推移していると
判断される。取引が少なく、規模はまちまちなので中心となる総額の価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商業地域であるが、土地の売買に当たっては売買当事者ともに家賃収入に基づく収益性よりも取引事例価格
の水準を重視して価格に関する意思決定がなされる傾向がある。したがって、信頼性が高い取引事例価格を重視して求
められた比準価格を中心に、対象標準地の収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,400 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[203.9]

[103.0]
100

50,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外の大型店に顧客は流れる傾向が続いてい
る。但し幹線道路沿いで繁華性が維持されて
いる地域などでは地価は底を打ちつつある。

近隣地域の標準的街路である国道１１８号の
自動車交通量は多い。繁華性は高くないが、
維持はされており、地価は底を打ったと考え
られる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６６０５ -47	水戸市		更地	（　）	正方形	北西21m国道、中間画地		近商高度2種最高31m (80,200)
b	水戸０３４３３ -71003	水戸市		更地	（　）	不整形	北20m国道、南西2m、二方路		商業高度5種最高45m (90,400)
c	水戸０６４４８ -701021	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m国道、西27m、角地		工業高度3種最高25m (70,200)
d	水戸０９８０６ -71017	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		商業高度5種最高45m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,027	100 [ 83.7]	51,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	66,554	100 [ 128.8]	51,672		53,200
c	(　 ) 56,847	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	55,191	100 [ 108.7]	50,774		52,300
d	(　 ) 57,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	56,852	100 [ 111.4]	51,034		52,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,800 円／㎡]

水戸 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,749,978	2,168,662	8,581,316	8,014,200	567,116	（　0.9490） 538,193	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,552,804 円　　　　（　 36,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度5種最高45m	100 ％	400 ％	400 ％	291 ㎡	17.3 m x 15.8 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階及び３階は共同住宅（平均面積４７㎡程度の１ＬＤＫ×８戸）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を有するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	2,193	410,091	4.0	1,640,364
							0.0	0
2～ 3	住宅	220.00	85.0	187.00	1,420	265,540	1.0	265,540
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	85.0	561.00		941,171		2,171,444
								0

⑨年額支払賃料	941,171 円　×　12ヶ月　＝　 11,294,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,294,052 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 564,703 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,729,349 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,171,444 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,749,978 円　　　　（　 36,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,193 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	451,762 円	11,294,052　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,200 円	114,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,168,662 円　（　　　　　　 7,452 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,014,200 円（　　　　　 27,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,749,978 円
②総費用	2,168,662 円
③純収益　①－②	8,581,316 円
④建物等に帰属する純収益	8,014,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	567,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	538,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,849 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,552,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市末広町三丁目２５２５番２	0500000156863-0000
2	水戸市末広町三丁目２５２８番１	0500000156879-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
水戸 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-3

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士補　高田　文明

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市末広町３丁目２５２５番２外｢末広町３－５－８｣				②地積　(㎡)	291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度5種最高45m (100,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ4	小規模小売店舗が多い国道沿いの既成商業地域	南西18m国道、北西側道	水道、ガス、下水	水戸 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 120 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

水戸駅北西方

3.4km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度5種最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

水戸市中心市街地の北西部、国道１１８号線沿いに小規模店舗等が連たんする既成商業地域である。一時期に比
べて収益性は回復傾向にあり、地価水準も横這いで推移している。暫くは同様の傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象近隣地域の同一需給圏は、市内及び周辺市町の既成の路線的商業地域である。需要者の中心は小売店舗等を営む地
元の個人や中央の法人などである。郊外の大型ショッピングセンターなどへ顧客流出が続いており、収益性低下から店
舗の閉店も見られ、長らく商業地の需要は低迷していた。既成商業地域内の土地取引は少なく、また画地規模によって
水準も異なるため、中心価格帯を見出すことは困難である。地価水準は緩やかな回復基調によりほぼ横這い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店舗等の連たんする古くからの商業地域であり、取引形態は地元事業者等の店舗進出目的が主である。賃貸市場の
熟成度は極めて低く、収益資料の収集も困難であって、適正な純収益を求め得たか否かも確認できない。従って、自用
目的が主であって市場性も反映している比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて
、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,400 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[203.9]

[103.0]
100

50,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの５類移行後は緩やかな回復傾向
が認められ、一部では地価も上昇が見られる
。繁華性の低い既存の商業地域でもほぼ横這
い状態に戻った。

交通量は多いものの、相変わらず店舗等の閉
店が散見された。但し、収益性、土地需要は
回復傾向にあり、地価水準も横這い状態に戻
りつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０３４３３ -71004	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西18m国道、中間画地		商業高度5種最高45m (100,400)
b	水戸０５０８５再 -123	水戸市		更地	（　）	不整形	北東18m国道、中間画地		近商高度4種最高31m (80,200)
c	水戸０９８０６ -71017	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		商業高度5種最高45m (90,400)
d	水戸０６６０５（再） -7	水戸市		建付地	（　）	長方形	北15m国道、中間画地		近商高度4種最高31m 駐車場整備地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 35,317) 53,390	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,283	100 [ 103.0]	51,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	53,300
b	(　 ) 30,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 61.2]	49,067	100 [ 96.7]	50,741		52,300
c	(　 ) 57,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	56,852	100 [ 108.5]	52,398		54,000
d	(　 ) 52,510	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,773	100 [ 103.3]	51,087		52,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -38.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,800 円／㎡]

水戸 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,417,087	2,165,231	9,251,856	8,646,900	604,956	（　0.9490） 574,103	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,256,922 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度5種最高45m	100 ％	400 ％	400 ％	291 ㎡	17.3 m x 15.8 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階ファミリータイプの専有面積４７㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

供用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	2,122	396,814	6.0	2,380,884
							1.0	396,814
2～ 3	住宅	220.00	85.0	187.00	1,590	297,330	3.0	891,990
							1.0	297,330
～

～

～

計		660.00	85.0	561.00		991,474		4,164,864
								991,474

⑨年額支払賃料	991,474 円　×　12ヶ月　＝　 11,897,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,897,688 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 832,838 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,064,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,164,864 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 991,474 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 313,504 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,417,087 円　　　　（　 39,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４１８（賃）　　　　-11	1,779 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,038	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,193 円/㎡　月額支払賃料（　 2,122 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６４１８（賃）　　　　-13	1,945 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,178
c	水戸０６４１８（賃）　　　　-14	2,033 ( 2,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,231

水戸 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	369,000 円	123,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	356,931 円	11,897,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,082,400 円	123,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,165,231 円　（　　　　　　 7,441 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,646,900 円（　　　　　 29,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,417,087 円
②総費用	2,165,231 円
③純収益　①－②	9,251,856 円
④建物等に帰属する純収益	8,646,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	604,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	574,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,256,922 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市末広町三丁目２５２５番２	0500000156863-0000
2	水戸市末広町三丁目２５２８番１	0500000156879-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考