別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
水戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 48,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市本町２丁目１番１１外
｢本町２－１－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m


(90,400)

1:4.5		 店舗、作業所兼住宅

Ｓ2		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ既成商業
地域		 南14m市道、背面道 水道、ガス、下水 水戸

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 水戸駅南東方

1.7km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度5種最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅の多い近隣商業地域であるが、事業主の高齢化及び商業環境の変化により、閉鎖店舗が多い状況に
変化はなく、地域に対する地元資本の投資需要も弱いことから、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市の既成商業地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に存する個人事業者や地元資本の法
人等である。小規模店舗、事業所が連坦する旧来からの商店街であるが、閉鎖店舗が多く、新規出店の動きは無人店舗
等の一部である。既存事業者の高齢化もあり、衰退傾向が続き、地価は住宅地水準に近づきつつある。不動産取引が少
なく取引規模も様々であるが、概ね土地で総額１，５００～１，８００万円程度が需要の中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は既成の近隣商業地域である。繁華性の低下が著しく、投資額に見合った賃料水準での賃貸需要も望めないた
め、更地取引については、自用の併用住宅として利用する目的での取引が中心となる。よって、比準価格を標準とし、
収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,400 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[207.8]		 [102.0]
100		 48,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地での、マンション適地需要は未だ
強く、地価上昇が継続する一方、ネット販売
、大型ＳＣ等への顧客流出もあり既存商業地
の商況は厳しい。

閉鎖店舗が目立つ状況はコロナ禍収束後も変
化はない。事業主の高齢化もあり、衰退が著
しく、需要は弱い。周辺地域では住宅地への
移行が見られる。

ニ方路であり、出入りの利便性に優れる。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　+108.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０６６
９６
-62		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 水戸０６８
９９（再）
-277		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15.9m市道、
東6m、二方路
近商
高度5種最高45m
(100,300)
c 水戸０８８
８５（再）
-506		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西25m県道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(90,400)
d 水戸０３４
３３
-71004		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,400)
e 水戸０６４
４８
-701013		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m県道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,066  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,021 		 100
[  91.2]
49,365 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
50,400 
b (　           ) 
59,874  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
69,473 		 100
[ 139.1]
49,945 
50,900 
c (　           ) 
74,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,368 		 100
[ 154.9]
48,010 
49,000 
d (　     35,317) 
53,390  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,283 		 100
[  99.8]
53,390 
54,500 
e (　     49,885) 
59,643  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,643 		 100
[ 117.9]
50,588 
51,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,300 円／㎡]  



水戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,486,347 
1,714,312 
7,772,035 
7,015,940 
756,095 		 （　0.9490）
717,534 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     14,069,294 円　　　　（　     42,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 Ｓ3 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
 90 ％   400 ％   400 ％   332 ㎡      9.5 m x   41.0 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（ワンフロア一括貸し）、２～３階は共同住宅（ファミリータイプ）と想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 エントランス、階段等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
90.0 
180.00 
1,990 
358,200 		 3.0  1,074,600 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,350 
243,000 		 1.0  243,000 
1.0  243,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
90.0 
540.00 

844,200 		 1,560,600 
486,000 
⑨年額支払賃料        844,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,130,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,130,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       810,432 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,319,968 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,560,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,358 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          486,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         152,021 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,486,347 円　　　　（　        28,573 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 299,400 円  　　　　     99,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 303,912 円  　　　       10,130,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      878,200 円  　　　　     99,800,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        99,800 円  　　　　     99,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,800 円  　　　　     99,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,714,312 円　（　　　　　　         5,164 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,015,940 円  
（　　　　　        21,132 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,486,347 円      
②総費用 1,714,312 円      
③純収益　①－② 7,772,035 円      
④建物等に帰属する純収益 7,015,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 756,095 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 717,534 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,161 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,069,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市本町二丁目１番１１
 0500000269278-0000
2 　水戸市本町二丁目１番１２
 0500000269279-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
水戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 5-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 48,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市本町２丁目１番１１外
｢本町２－１－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度5種最高45m


(90,400)

1:4.5		 店舗、作業所兼住宅

Ｓ2		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ既成商業
地域		 南14m市道、背面道 水道、ガス、下水 水戸

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 水戸駅南東方

1.7km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度5種最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅が多く見られる旧来からの商店街で、水戸駅周辺の商業地域と地域の特性が異なる地域で、需要が
限定し地価水準は下落傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市内の旧来からの伝統的な商店街で、水戸駅周辺の商業地域とは異なり需要が限定される。需要者
の中心は、個人及び地元業者、中小規模の法人等である。周辺の大型商業施設や駅中心部の飲食店舗では繁華性が認め
られるが、近隣地域は店舗の空室及び住民の高齢化がみられ、繁華性等は劣る。中心となる価格帯は、個別性が強く業
種業態で異なるが、土地で総額１，６００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧来からの商店を中心とする商業地域で、商業地は投資採算性を重視する収益価格を重視すべきである。一方、取引事
例は同一需給圏内で適切に収集できた。比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎としており実証的かつ客観的であ
り信頼性が高い。一方収益価格は、市場の低迷及び賃料水準の低下などで低位に求められた。よって、比準価格を重視
し収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,400 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[207.8]		 [102.0]
100		 48,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水戸駅中心商業地は、マンション需要含め需
要が高まっているが、既存の商店街は老朽化
も相まって厳しい状況にある。


旧来からの商店街で、空室が目立つ状況にあ
り、食品スーパー出店が近隣でなされたが、
需要の影響は限定的。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　+108.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０６６
９６
-62		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 水戸０６８
９９（再）
-277		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15.9m市道、
東6m、二方路
近商
高度5種最高45m
(100,300)
c 水戸０３４
３３
-71027		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
南6m、二方路
商業
高度5種最高45m
(100,400)
d 水戸０６４
４８
-701021		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m国道、
西27m、角地
工業
高度3種最高25m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,066  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,021 		 100
[  89.4]
50,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
51,400 
b (　           ) 
59,874  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
69,473 		 100
[ 136.2]
51,008 
52,000 
c (　           ) 
51,418  		 100
[  60.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
85,272 		 100
[ 168.1]
50,727 
51,700 
d (　           ) 
56,847  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
55,191 		 100
[ 109.2]
50,541 
51,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,700 円／㎡]  



水戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,610,897 
1,375,295 
6,235,602 
5,574,790 
660,812 		 （　0.9490）
627,111 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,296,294 円　　　　（　     37,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度5種最高45m
 90 ％   400 ％   400 ％   332 ㎡      9.5 m x   41.0 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２～３階は共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 エントランス及び階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
90.0 
144.00 
2,080 
299,520 		 3.0  898,560 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
1,350 
194,400 		 1.0  194,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
90.0 
432.00 

688,320 		 1,287,360 
0 
⑨年額支払賃料        688,320 円　×　12ヶ月　＝　       8,259,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,259,840 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       660,787 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,599,053 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,287,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,844 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,610,897 円　　　　（　        22,924 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,085 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,080 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 237,900 円  　　　　     79,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 247,795 円  　　　        8,259,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      697,800 円  　　　　     79,300,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,375,295 円　（　　　　　　         4,142 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,574,790 円  
（　　　　　        16,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,610,897 円      
②総費用 1,375,295 円      
③純収益　①－② 6,235,602 円      
④建物等に帰属する純収益 5,574,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 660,812 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 627,111 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,889 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,296,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市本町二丁目１番１１
 0500000269278-0000
2 　水戸市本町二丁目１番１２
 0500000269279-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考