令和7年1月14日　提出 水戸 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -49 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市笠原町字下組４３７番５１ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (50,100) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興分譲住宅 地域 南東6.3m市道 水道、下水 水戸 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   210 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.3 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 水戸駅南西方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 県庁に近い新興の分譲住宅地域で、需要も堅調で、今後も周辺部を含め宅地化が進行するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線水戸駅、赤塚駅を最寄とする市内普通住宅地域の圏域。需要者の中心は３０才から４０才代の 市内勤務の一次取得者等である。近隣地域周辺は、近年宅地化が大きく進行した地域で、生活利便性も高く住宅地需要 は堅調で地価は上昇傾向にある。土地は新規分譲７０坪前後で総額１，２００万円前後程度、新築戸建分譲で３，００ ０万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、水戸駅南方の市街化調整区域内新興分譲地及び周辺既成住宅地取引事例を中心に収集選択し、要因比較等 も適正に試算している。戸建住宅中心の住宅地域内に存し、地積、公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が 困難なため、収益還元法は非適用とした。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実 態を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [ 57.7] [104.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸市人口は微減傾向、緩やかな景気回復基 調、取引件数回復に足踏み、物価上昇、金利 上昇、国際情勢不安定化に留意 令和４年１０月、地区計画の決定、県庁南地 区（沿道地区、低層住宅地区） 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -40.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％