別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
水戸 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 -39 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市赤塚２丁目２１０番３２
 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
台形
1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかアパ
ートも見られる既成
住宅地域		 北西4m市道 水道、下水 赤塚

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 赤塚駅北西方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者である。
駅・郵便局等が徒歩圏内にあり需要は見込める。都市計画道路３・３・３０号赤塚駅水府橋線へ比較的近く、期待感も
あり、地価は横這いとなった。土地は３２０㎡程度で１，０００万円程度の取引が多く、新築戸建住宅では２，０００
万円台半ば程度を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、赤塚駅を最寄りとする住宅地の事例を収集選択し、適正に試算している。国道５０号北側に位置する地域
格差率が最も小さい事例を採用しており、市場性を反映している。街路条件及び法令上の規制等を考慮した結果、収益
還元法は適用していない。標準地周辺は１低専であり、快適性を重視するほか、自用の需要が中心であるため、比準価
格を採用し鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[127.7]		 [101.0]
100		 32,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を克服し、徐々に正常化に戻りつつ
あるが、景気の先行きに不安もある。水戸市
では、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向
で推移している。

既成住宅地域であり、特段の変化は見受けら
れない。



北西道路であり、北道路に比べ、日照等は若
干良好である。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +26.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０５０
８５
-128		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高20m
(60,160)
b 水戸０９８
０６
-71003		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.6m市道、
東2m、角地
１低専

(40,80)
c 水戸０５０
８５
-144		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
南3.7m、
西3.1m、
三方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d 水戸０６４
１８
-97		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東2m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
e 水戸０５７
４８
-69		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,490  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.0]
42,392 		 100
[ 133.3]
31,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,100 
b (　           ) 
35,402  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
32,654 		 100
[ 102.9]
31,734 
32,100 
c (　           ) 
41,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
43,365 		 100
[ 138.7]
31,265 
31,600 
d (　           ) 
28,520  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
28,238 		 100
[  89.9]
31,410 
31,700 
e (　           ) 
31,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
34,114 		 100
[ 105.1]
32,459 
32,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　 -21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,100 円／㎡]  



水戸 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 街路条件及び法令上の規制等を考慮した結果、経済合理的な賃貸経営が困難と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 水戸 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市赤塚二丁目２１０番３２
 0500000008841-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
水戸 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 -39 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市赤塚２丁目２１０番３２
 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
台形
1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかアパ
ートも見られる既成
住宅地域		 北西4m市道 水道、下水 赤塚

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　４
ｍ　市道		 交通

施設		 赤塚駅　北西方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の住宅地域で、街路条件等生活利便性に劣る。標準的使用及び居住環境は現状を維持しつつも、地価水準は
緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市の住宅地域全域と判断され、特にＪＲ赤塚駅の北側地域との代替性が高い。当地域は街路条件等生
活利便性において劣る面があり、需要は自己の居住を前提とする一次取得者が中心となるが、市場選好性がやや低く需
給動向は弱含みである。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で１千万円程度、新築の戸建物件で２千万円台後
半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内においては、遊休地の有効利用としてのアパート利用等の不動産投資はみられるが、収益獲得目的の更地
取引は少なく、自己居住目的の取引が主となっている。このような自己居住目的の取引事例に基づく比準価格は実証的
で説得力が高いものと思料する。一方、経済合理的な賃貸経営は困難との判断から収益価格の試算は行っていない。以
上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[128.2]		 [101.0]
100		 31,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 水戸市の人口は微減。住宅着工は回復も、物
価上昇、建設資材価格は高止まりし、賃金の
上昇は低く、住宅市場への影響が懸念される
。

地域要因に特段の変動はない。幅員や連続性
等に劣り、市場選好性はやや低い。



個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 水戸 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０９８
０６
-71003		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.6m市道、
東2m、角地
１低専

(40,80)
b 水戸０９８
０６
-71051		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
南1.8m、
二方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c 水戸０８８
８５
-552		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 水戸０５７
４８
-69		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,402  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
32,654 		 100
[ 102.9]
31,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,100 
b (　           ) 
34,787  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,787 		 100
[ 110.8]
31,396 
31,700 
c (　           ) 
27,498  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
27,226 		 100
[  83.6]
32,567 
32,900 
d (　           ) 
31,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
34,114 		 100
[ 112.2]
30,405 
30,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,000 円／㎡]  



水戸 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地地域内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 街路条件等生活利便性に劣り、賃貸需要が弱いことから経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため非適用と
した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 水戸 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市赤塚二丁目２１０番３２
 0500000008841-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考