令和7年1月14日　提出 水戸 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -36 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市大串町字原５１番１３ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東4m市道 水道 常澄 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 常澄駅南西方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の東前地区の土地区画整理事業が進められ、近隣地域の街路条件や競争力が劣り地価水準が低廉が継続し地 価下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市を中心とした既成住宅地域で、水戸駅中心部から距離がある地域。周辺に東前地区の区画整理事 業が進められ、区画整然とした住宅地域での取引が継続している。そのため近隣地域は相対的に競争力が劣る地域で、 地価水準が低廉で地価下落も継続している。需要の中心価格帯は、土地は３００～４００万円程度、新築戸建住宅で２ ，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似の住宅地域の事例を収集選択しており、実証的かつ客観的で信頼性が高い。一方、収益価格は、画地 規模及び需要の面から、投資採算性に見合う賃貸住宅の計画をすることが困難であると判断し試算を断念した。以上か ら比準価格に基づき、代表標準地との均衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [117.9] [101.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇傾向及び原材料費高騰等変動期にあ り、今後の地価への影響及び動向に注視する 必要がある。 周辺地域の東前地区の区画整理事業と比較し て競争力が劣り需要は低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％