令和7年1月10日　提出 水戸 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -33 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市河和田町字新田前５６番２４ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 赤塚 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 赤塚駅南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 桜川南方、主要地方道水戸岩間線南方背後に位置し、戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。郊外の分譲地であ るが新規供給の減少と割安感から宅地需要は堅調、地価は横這い傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤塚駅圏内に存する中規模住宅地の圏域。需要者の中心は水戸市内に居住する３０～５０代の第１次取得 者層が中心的で隣接市町からの転入は少ない。郊外型の住宅団地で外部需要は少ないが、開発による新規宅地供給が減 少、低価格化による割安感から宅地需要は堅調で需給は安定的である。土地は２４０㎡程度で７００万～９００万円、 新築戸建物件は２７００万～２９００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は赤塚駅圏内の住宅地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。郊外型の住宅団地で共 同住宅は少なく、標準地の画地規模から上記公法上の制約下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することが困難で あるので収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [127.1] [104.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸市は人口微減、土地取引件数も微減傾向 。地価底値感から住宅地の需給は総じて堅調 、地価は安定的に推移。 郊外の分譲地であるが需給調整が進み、底値 感から地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％