令和7年1月15日　提出 水戸 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -31 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市大足町字中宿９６１番 ②地積 　(㎡) 889   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南東6.5m市道、北東側道 水道、下水 内原 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 内原駅　北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅も見られる既存の農家住宅地域で地域要因に特段の変化は認められず、当面現状の住環境にて推移して いくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市の市街化調整区域内の住宅地域で、特に内原地区との代替性が高い。需要者は同一需給圏内に元々 居住している者やその縁故者など地縁性を有する者が中心で、公法上の規制もあり外部からの流入は乏しい。需給とも に弱く、土地取引は低調である。取引が少ないうえに取引価格や画地規模はまちまちで個別性が強く、総額面での需要 の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域内に存し、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算し ない。比準価格は現実に生起した取引事例から求めた価格で、地域格差等の拡大した事例も存するが、妥当な範囲内で 広域的な分析もなし得ており、市場動向を反映し実証的である。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地 との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,520 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 70.7] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減、高齢化率は県平均より低い 。利便性や環境等条件良好な住宅地域の地価 は概ね横ばい乃至一部上昇、その他の地域で は弱含み。 市街化調整区域内に存する既存の農家集落地 域への需要は限定的で、地域の不動産市場は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％