令和7年1月14日　提出 水戸 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -26 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　加涌　康士   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市吉沢町字中組４５番１９ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 水戸 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.8 ｍ、規模　　       254 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 水戸駅南方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市の南部に位置する既存の大規模住宅団地内の住宅地域であり、周辺には新規の開発分譲の住宅地が多くみられ る。周辺の宅地開発の影響はあるが、今後も現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内、特に市南部に広がる住宅地域一帯である。昭和年代に開発された住宅団地で需要者の中心は、 地縁者又は市内に通勤する一次取得者層である。県庁周辺のエリア指定区域においては宅地開発が旺盛で、新規分譲宅 地が多く供給され、競合等もみられ、地価は底堅い状況である。中心価格帯は２５０㎡程度で１，０００万円前後、新 築戸建住宅は総額２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引市場の実態を総合的に勘案して試算した価格であり、用途の類似性が認められ、規範性の高い戸建住宅 地の事例を採用して得られた当該価格は、現下の不動産市場を十分反映している。一方、近隣地域は戸建住宅が大半で 、収益性より居住快適性が重視される住宅地であることから、収益還元法は適用しない。よって比準価格を採用し、代 表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [117.1] [104.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、先行きについ ても雇用や所得環境が改善するもとで各種政 策の効果で緩やかな回復が継続することが期 待される。 周辺地域における宅地開発の影響で土地需要 も見受けられ地価は回復傾向からやや上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％