鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
水戸 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 -22

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　番匠　正樹

TEL.

鑑定評価額

20,000,000 円

１㎡当たりの価格

72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市金町２丁目１６０５番２｢金町２－２－２１｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) （その他）高度3種最高25m (60,204)
	1:1	住宅Ｗ3	一般住宅や共同住宅等が混在する住宅地域	北東5.1m市道	水道、ガス、下水	水戸 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 275 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　５．
１ｍ　市道

交通

施設

水戸駅　北西方

2.1km

法令

規制

２住居
(60,204)
高度3種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

生活利便性が高く、良好な居住環境を形成している。標準的使用及び居住環境は現状を維持しつつ推移するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市の中心市街化及びその周辺の住宅地域と判断する。需要は自己居住目的の一次取得者のほか居住の
快適性及び利便性を志向する買替需要者も見込まれる。当地域は中心市街地への接近性に優れ市場選好性が高い一方、
立地性から戸建用地の供給は限定的である。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で２千万円程度、新築の戸建
物件で４千万円台前半と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は閑静な既成住宅地域である。同一需給圏内においては、遊休地の有効利用としてのアパート利用等の不動産
投資はみられるものの収益獲得目的の更地取引は少なく、自己利用を前提とした取引が主体となっている。よって、こ
のような自己利用目的の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高いものと思料する。以上より、代表標準地と
の検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[139.0]

[101.0]
100

72,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

水戸市の人口は微減。住宅着工は回復も、物
価上昇、建設資材価格は高止まりし、賃金の
上昇は低く、住宅市場への影響が懸念される
。

利便性の高い既成住宅地域で、新市民会館の
影響もあって、中心市街地においては賑わい
が戻りつつあり、需給動向は安定している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０６８９９（再） -273	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、東5.5m、角地		２住居高度3種最高25m 駐車場整備地区 (70,200)
b	水戸０５７４８ -67	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業高度5種最高45m (80,360)
c	水戸０５７４８ -77	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m県道、中間画地		２住居高度3種最高25m (60,200)
d	水戸０３４３３ -71015	水戸市		更地	（　）	ほぼ台形	東15m市道、南4m、角地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	水戸０３４３３ -71026	水戸市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,510	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	92,913	100 [ 129.0]	72,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	72,700
b	(　 ) 74,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	71,913	100 [ 100.0]	71,913		72,600
c	(　 ) 49,955	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	52,862	100 [ 77.1]	68,563		69,200
d	(　 ) 75,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	71,951	100 [ 96.8]	74,330		75,100
e	(　 ) 59,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,813	100 [ 80.3]	73,242		74,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,700 円／㎡]

水戸 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の宅地地域内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,488,505	673,940	2,814,565	2,366,540	448,025	（　0.9730） 435,928	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,718,560 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高25m	60 ％	300 ％	204 ％	275 ㎡	17.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯向け（１ＬＤＫ、５０㎡）各階２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,498	149,800	2.0	299,600
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,557	155,700	2.0	311,400
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		305,500		611,000
								0

⑨年額支払賃料	305,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,666,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,666,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,482,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	611,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,805 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,488,505 円　　　　（　 12,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,800 円	34,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	146,640 円	3,666,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,600 円	34,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,700 円	34,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 673,940 円　（　　　　　　 2,451 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,366,540 円（　　　　　 8,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,488,505 円
②総費用	673,940 円
③純収益　①－②	2,814,565 円
④建物等に帰属する純収益	2,366,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	448,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	435,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,585 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,718,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市金町二丁目１６０５番２	0500000055840-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
水戸 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 -22

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　豊嶋　郁夫

TEL.

鑑定評価額

20,000,000 円

１㎡当たりの価格

72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市金町２丁目１６０５番２｢金町２－２－２１｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) （その他）高度3種最高25m (60,204)
	1:1	住宅Ｗ3	一般住宅や共同住宅等が混在する住宅地域	北東5.1m市道	水道、ガス、下水	水戸 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 275 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．１ｍ市道

交通

施設

水戸駅　北西方

2.1km

法令

規制

２住居
(60,204)
高度3種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

利便性、住環境が良好な中心市街地の住宅地域で、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。需給は安定
し地価は底堅く推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸駅勢圏の住宅地域と判定した。需要者は市内在住の一次取得者を中心に二次取得者も見込まれる。学
校、生活利便施設の接近性が良好な中心市街地の住宅地域にあってマンションとの競合も見込まれる地域で、供給も限
定的であることから地価は底堅く推移している。需要の中心価格帯は、土地は２７０㎡程度であれば２千万円前後、新
築戸建で４千万円前半と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心市街地に存する住宅地域で、土地の取引は居住目的が支配的である。比準価格は水戸駅勢圏の戸建住宅の事例を採
用して試算したもので、実証的な価格である。収益価格は理論的であるが取引の指標とはなっておらず、借手市場であ
ることから低位に試算された。よって、居住の快適性・利便性が重視される優良な住宅地域にあることから、比準価格
を採用し、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[139.0]

[101.0]
100

72,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある
が、低金利を背景に宅地需要は堅調で市内の
住宅地・商業地は上昇地点も散見され地価は
回復傾向にある。

中心市街地にある住環境・利便性が良好な住
宅地域で需給は安定し地価は底堅く推移して
いる。

住宅地として位置・形状・規模等の画地条件
は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４０４０８２０１ -29681	水戸市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	水戸０８１４２ -531	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		近商高度4種最高31m (80,270)
c	水戸０８１４２ -533	水戸市		建付地	（　）	長方形	西6.1m私道、中間画地		１中専 (60,200)
d	水戸０５７４８ -67	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業高度5種最高45m (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,533	100 [ 96.0]	71,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	72,100
b	(　 ) 74,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	76,746	100 [ 107.1]	71,658		72,400
c	(　 ) 72,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	74,579	100 [ 101.0]	73,841		74,600
d	(　 ) 74,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	71,913	100 [ 102.0]	70,503		71,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,700 円／㎡]

水戸 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,780,831	733,828	3,047,003	2,598,420	448,583	（　0.9730） 436,471	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,729,420 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高25m	60 ％	300 ％	204 ％	275 ㎡	17.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の利用状況から、共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積５５㎡×４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,500	165,000	2.0	330,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,510	166,100	2.0	332,200
							0.0	0
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		331,100		662,200
								0

⑨年額支払賃料	331,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,973,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,973,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,774,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	662,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,780,831 円　　　　（　 13,748 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,503 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,400 円	38,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	158,928 円	3,973,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,800 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 733,828 円　（　　　　　　 2,668 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,598,420 円（　　　　　 9,449 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,780,831 円
②総費用	733,828 円
③純収益　①－②	3,047,003 円
④建物等に帰属する純収益	2,598,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	448,583 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	436,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,729,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

水戸 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	水戸市金町二丁目１６０５番２	0500000055840-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考