令和7年1月14日　提出 水戸 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -21 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市袴塚３丁目２１４７番４ ｢袴塚３－８－２２｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が建ち並ぶ 住宅地域 北東11m市道 水道、ガス、下水 水戸 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１１ｍ 市道 交通 施設 水戸駅北西方 4.6km 法令 規制 ２住居 (60,600) 高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 既に成熟した住宅地域であって、地域状況に影響を及ぼすような要因の変化は特に見受けられない。標準的使用 は今後も現状を維持するものと予測され、地価は横這い傾向で推移していくものと判定した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、水戸市の北西部に形成された既存の住宅地域であり、その需要者は水戸市内及び隣接市町 村に居住する３０～４０代の一次取得者層が中心となっている。エリア指定区域における割安な住宅地供給の影響は伺 えるものの、水戸市全域の住宅地需要は一定水準を維持しており、当該地域の住宅地の地価は横ばいで推移している。 土地のみで総額８００～１，０００万円、新築戸建住宅では２，５００万円前後が中心的な価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は水戸市北西部の同一需給圏内の信頼度の高い事例を複数採用しており、比準価格の精度は高いものと思料す る。周囲にはアパート等の収益物件も混在するが、居住の快適性を重視する住宅地域であるため、経済合理性に基づく 賃貸事例は少なく、収益価格を試算することは難しい地域である。よって、収益価格の試算は断念し、市場性を反映し て実勢を表す比準価格を採用、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 91.9] [101.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅建築費の高騰もあって住宅地需要は停滞 するものと思われたが、低金利や底値感もあ って地域の需要は一定水準を維持している。 学生相手の共同住宅が多いが、賃貸需要は毎 年固定的であり、土地需要も熟成した住宅地 域であるため増加も期待できない。地価は横 這い状態で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％