令和7年1月14日　提出 水戸 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -20 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市鯉淵町字一ノ割１２０９番２ ②地積 　(㎡) 441   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に事業 所等も見られる住宅 地域 北西6.5m市道、北東側道 水道、下水 内原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 内原駅　南東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水戸市南西部の市街化調整区域内の集落地域で、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在の住環境を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市外縁部の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は近隣の地縁者等で圏域外からの需要者 は見られない。人口減少、若年層の地域外流出、少子高齢化から近隣での土地需要は低く地価は弱含みで推移している 。地域性から土地の取引は少なく、取引引事情の介在、取引の個別性から需要の中心価格帯の把握は困難であるが周辺 の地価水準から土地は概ね１．１万円／㎡前後と思料する。近隣での新築戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は水戸市西部の農家集落地域で、土地の取引は自用目的が支配的である。比準価格は、水戸市外縁部の市街化調整 区域内の宅地の事例を採用して試算したもので、市場性を反映した価格である。地域性から賃貸需要は弱く賃貸を想定 することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。よって、本件では実証的な比準価格を採用し代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,520 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [101.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある が、低金利を背景に宅地需要は堅調で市内の 住宅地・商業地は上昇地点も散見され地価は 回復傾向にある。 市街化調整区域内の集落地域で、集落的特性 から地元需要が中心で同一需給圏外からの需 要は総じて弱く、地価は弱含み傾向にある。 住宅地として位置・形状・規模等の画地条件 は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％