別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
水戸 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 -18 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　加涌　康士   TEL.
鑑定評価額 51,300,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市備前町８４２番２外
｢備前町５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高25m
駐車場整備地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 大規模住宅の多い閑
静な既成住宅地域
 南9m市道 水道、ガス、下水 水戸

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北９ｍ市道 交通

施設		 水戸駅北西方

1.7km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度3種最高25m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に位置する古くから品等のある閑静な住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はみられず、当面
は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内の住宅地域であり、特に代替競争等関係が強く認められる圏域は中心市街地に位置する生活利便
性が良好な住宅地域である。主な需要者は富裕層を中心とする二次取得者である。旧来から品等がある閑静な住宅地域
で潜在的需要は強い。取引が少ないことや画地規模が一様でないことから中心価格帯を見出すことは困難であるが、土
地は５００㎡程度で５，０００万円台と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 代替競争等関係にある用途の類似性・生活利便性が認められる事例を採用し、市場の実態を勘案して求めた比準価格は
現下の不動産市場を十分反映している。収益価格は地域的に自用もみられ投資に見合う賃料水準の確保が難しく、低位
に試算された。品等ある住宅地の地域特性を考慮のうえ、市場実態を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留
め、指定基準地等との均衡に留意し、地価の推移・動向を勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　水戸 -27                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    105,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、先行きについ
ても雇用や所得環境が改善するもとで各種政
策の効果で緩やかな回復が継続することが期
待される。

地域内には格別の変動要因はなく、当分の間
は現状を維持すると予測する。需給状況は安
定しており地価は横ばいに推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 水戸 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０５７
４８（再
-57		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
地区計画等
(80,240)
b 水戸０３４
３３
-71007		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
北5m、角地
１低専

(40,80)
c 水戸０６８
９９（再）
-273		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
東5.5m、角地
２住居
高度3種最高25m
駐車場整備地区
(70,200)
d 水戸０５８
５１（再）
-98		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
北6m、角地
近商
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,300)
e 水戸０６８
９９（再）
-269		 水戸市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
西4m、南6m、
三方路
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,949  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
115,949 		 100
[ 109.8]
105,600 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
82,387  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
78,389 		 100
[  78.3]
100,114 
105,000 
c (　           ) 
99,510  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
92,913 		 100
[  94.1]
98,739 
104,000 
d (　           ) 
85,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
84,447 		 100
[  89.9]
93,934 
98,600 
e (　     90,601) 
90,601  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
88,666 		 100
[  96.4]
91,977 
96,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



水戸 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,520,481 
1,472,088 
6,048,393 
4,774,000 
1,274,393 		 （　0.9730）
1,239,984 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     24,799,680 円　　　　（　     50,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 208.00 ＬＳ2 416.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度3種最高25m
駐車場整備地区		 60 ％   200 ％   200 ％   489 ㎡     18.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＬＤＫタイプ、平均専有面積５２㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
208.00 
100.0 
208.00 
1,600 
332,800 		 2.0  665,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
208.00 
100.0 
208.00 
1,600 
332,800 		 2.0  665,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
416.00 
100.0 
416.00 

665,600 		 1,331,200 
0 
⑨年額支払賃料        665,600 円　×　12ヶ月　＝　       7,987,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     416.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 類似不動産の賃借人の状況を勘案  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,987,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       479,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,507,968 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,331,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,513 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,520,481 円　　　　（　        15,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,603 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 319,488 円  　　　        7,987,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,000 円  　　　　     70,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,472,088 円　（　　　　　　         3,010 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     416.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,774,000 円  
（　　　　　         9,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,520,481 円      
②総費用 1,472,088 円      
③純収益　①－② 6,048,393 円      
④建物等に帰属する純収益 4,774,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,274,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,239,984 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,536 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,799,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市備前町８４２番２
 0500000225442-0000
2 　水戸市備前町８４３番２
 0500000225444-0000
3 　水戸市備前町８４３番３
 0500000225445-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
水戸 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 -18 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.
鑑定評価額 51,300,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 水戸市備前町８４２番２外
｢備前町５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高25m
駐車場整備地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 大規模住宅の多い閑
静な既成住宅地域
 南9m市道 水道、ガス、下水 水戸

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　９
ｍ市道		 交通

施設		 水戸駅北西方

1.7km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度3種最高25m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来から人気の高い高品等の住宅地域であり、稀少性が高く、高所得者層の根強い需要に下支えされて、需要は
安定している。地価は横這い傾向で推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市中心部の利便性の高い住宅地域であり、主な需要者は水戸市および周辺市町村に居住する富裕層
の一次取得者層が中心である。人気が高く供給は極めて少ないこともあり、稀少性を反映して、地価は高値圏で横這い
で推移している。地域内の取引は少なく、画地規模はまちまちであるが、３００㎡程度の画地で、３，０００万円前後
、新築戸建住宅は５，０００～８，０００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては共同住宅も存するが、主としてやや規模の大きい戸建住宅地により構成されており、居住の快適性
、利便性を重視した自己使用目的での住宅用地取引が中心となる。賃料水準は土地価格に比して低位であることから、
収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のと
おりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　水戸 -27                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    105,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費及び物価の高騰、金利の上昇により宅
地需要は鈍化しているが、金利は相対的には
依然、低水準であり、底値感を背景に需要は
一定水準を維持。

市内における高品等の住宅地域で、文化施設
にも近く、利便性も高い。稀少性が高く、富
裕層からの根強い人気もあり地価は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 水戸 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０６８
９９（再）
-273		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
東5.5m、角地
２住居
高度3種最高25m
駐車場整備地区
(70,200)
b 水戸０８１
４２
-531		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(80,270)
c 水戸０５７
４８
-77		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m県道、
中間画地
２住居
高度3種最高25m
(60,200)
d 水戸０９８
０６
-71017		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m県道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,510  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
92,913 		 100
[  92.2]
100,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
74,367  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
76,746 		 100
[  75.9]
101,115 
106,000 
c (　           ) 
49,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
52,862 		 100
[  53.3]
99,178 
104,000 
d (　           ) 
57,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
56,852 		 100
[  57.5]
98,873 
104,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



水戸 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成の住宅地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,578,557 
1,485,055 
6,093,502 
4,821,740 
1,271,762 		 （　0.9730）
1,237,424 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     24,748,480 円　　　　（　     50,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
水戸 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 210.00 ＬＳ2 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度3種最高25m
駐車場整備地区		 60 ％   200 ％   200 ％   489 ㎡     18.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層共同住宅（ファミリータイプ）が最有効使用と判断。平均専有面積５５㎡程度 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
210.00 
100.0 
210.00 
1,597 
335,370 		 2.0  670,740 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
210.00 
100.0 
210.00 
1,597 
335,370 		 2.0  670,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
100.0 
420.00 

670,740 		 1,341,480 
0 
⑨年額支払賃料        670,740 円　×　12ヶ月　＝　       8,048,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,048,880 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       482,933 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,565,947 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,341,480 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,610 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,578,557 円　　　　（　        15,498 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,597 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
水戸 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 353,500 円  　　　　     70,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 321,955 円  　　　        8,048,880　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      565,600 円  　　　　     70,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        70,700 円  　　　　     70,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,700 円  　　　　     70,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,485,055 円　（　　　　　　         3,037 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,821,740 円  
（　　　　　         9,860 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,578,557 円      
②総費用 1,485,055 円      
③純収益　①－② 6,093,502 円      
④建物等に帰属する純収益 4,821,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,271,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,237,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,748,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 水戸 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　水戸市備前町８４２番２
 0500000225442-0000
2 　水戸市備前町８４３番２
 0500000225444-0000
3 　水戸市備前町８４３番３
 0500000225445-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考