令和7年1月13日　提出 水戸 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -16 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市見和１丁目３４５番４３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 水戸 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ｍ　市道 交通 施設 水戸駅　西方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した状態にあり、良好な居住環境を形成している。標準的使用及び居住環境は現状を維持しつつ推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内住宅地域全域に及ぶ。需要者は自己利用目的の一次取得者が中心となるが、居住の快適性を志向 する買替需要者も見込まれる。当地域は千波公園、偕楽園等への接近性に優れるが、幹線道路へのアクセスが困難な点 において市場選好性が弱い。取引の中心となる価格帯は６０坪程度の土地で９百万円程度、新築の戸建物件で３千万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅主体の既成住宅地域である。市場では自己の居住目的の取引が中心であり、遊休地の有効利用とし てのアパート利用等はみられるが、収益獲得を目的とした土地のみの取引は極めて少ない。よって、自己利用を目的と した取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。また、画地規模を考慮のうえ経済合理的な賃貸経営は困難と の判断から収益価格の試算は行っていない。以上より、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸市の人口は微減。住宅着工は回復も、物 価上昇、建設資材価格は高止まりし、賃金の 上昇は低く、住宅市場への影響が懸念される 。 地域要因に特段の変動はない。利便性にやや 劣る面はあるが、居住環境は良好で、安定し た需給動向にある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％