令和7年1月14日　提出 水戸 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -14 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　加涌　康士   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市城東２丁目４５３番２ ｢城東２－３－４７｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 水戸 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 水戸駅東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 「水戸」駅から東方にやや離れた位置にある既成市街地内の住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はなく 、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内の住宅地域で、特に市の東部から南東部に広がる住宅地域一帯の圏域である。主たる需要者は地 縁者のほか給与所得者を中心とする一次取得者層で、隣接の市町からの転入者も考えられる。比較的中心部に近いもの の古くからの既成市街地で比較的規模の小さい画地が多い住宅地域である。土地は１８０㎡程度で７００～８００万円 台程度であり、新築戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算した価格で、現下の不 動産市場を十分反映した説得力を有した価格である。収益価格については、画地規模等から経済合理性ある賃貸住宅の 想定が困難であり、また、自用目的の取引が中心であることから収益還元法は適用しない。本件では市場実態を反映す る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [105.6] [102.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、先行きについ ても雇用や所得環境が改善するもとで各種政 策の効果で緩やかな回復が継続することが期 待される。 地域内には格別の変動要因はなく、当分の間 は現状を維持すると予測する。需給状況は安 定しており地価は横ばいに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％