令和7年1月15日　提出 水戸 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -12 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市緑町１丁目５２３８番６７ ｢緑町１－９－３｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる既成 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 水戸 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 水戸駅北西方 2.9km 法令 規制 ２住居 (60,160) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 水戸駅北西に位置する一般住宅のほかアパートも見られる既成の住宅地域で、当分の間、現状をもって推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内の住宅地域である。需要者は市内に居住する一次取得者層が中心である。街路がやや狭い既成住 宅地域であるが、一定の利便性・住環境を有している。このところ需給は比較的安定的に推移しており、継続的な地価 下落で値頃感が出てきている。需要の中心となる価格帯は、土地は総額８００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万 円前後程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが賃貸よりも自己使用目的の取引を中心としており、収益性よりも居住快適性を重視する 住宅地域である。比準価格は市内自己利用前提の住宅地の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い 。標準地の画地規模等から経済合理的な賃貸住宅の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。したがって、比準価 格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 93.9] [101.0] 100 48,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減、高齢化率は県平均より低い 。利便性や環境等条件良好な住宅地域の地価 は概ね横ばい乃至一部上昇、その他の地域で は弱含み。 歴史館近くの住宅地域であり、利便性等概ね 良好であることから、地価は横ばいで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％