令和7年1月14日　提出 水戸 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -8 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市姫子１丁目３２６番４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 のほか空地も残る住 宅地域 東4m市道 水道、下水 赤塚 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 赤塚駅東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 姫子地区の既成住宅地域で、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 赤塚駅勢圏を中心に水戸市西部の住宅地域を同一需給圏と判定した。需要者は市内在住の一次取得者が中心となるが周 辺市町からの転入者等も見られる。近隣は姫子地区の既成住宅地域で生活利便性も比較的良好であることから需要も堅 調で地価は底堅く推移している。需要の中心価格帯は、土地は２００～２５０㎡程度で８００～１０００万円程度、新 築戸建で３０００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は姫子地区の既成住宅地域である。対象標準地の街路条件、画地条件（規模）から賃貸需要の高い駐車場付きの共 同住宅の計画が困難なため賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。比準価格は赤塚 駅勢圏内の戸建宅地の事例を採用して求めたもので、市場性を反映した価格である。よって、実証的な比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [102.0] [102.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある が、低金利を背景に宅地需要は堅調で市内の 住宅地・商業地は上昇地点も散見され地価は 回復傾向にある。 赤塚駅勢圏の既成住宅地域で需要は根強く地 価は底堅く推移している。 住宅地として位置・形状・規模等の画地条件 は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％