令和7年1月10日　提出 水戸 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市河和田１丁目１５８６番６１ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6.1m市道 水道、ガス、下水 赤塚 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．１ｍ市道 交通 施設 赤塚駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 赤塚駅南中央通り西方背後に位置し、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。赤塚駅徒歩圏内で生 活利便性は良好、底値感から堅調な取引需要を反映し地価は横這い傾向である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤塚駅圏内に存する中規模住宅地の圏域。需要者の中心は水戸市内の社宅や賃貸住宅居住者が中心的であ るほか、周辺市域からの転入も見られる。駅徒歩圏内の分譲住宅地で生活利便性は良好、選好性が高く堅調な取引需要 を背景に需給は安定的である。土地は１８０㎡程度で７００万～８００万円、新築戸建物件は２，８００万円前後が取 引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は赤塚駅圏内に存する住宅地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。駅徒歩圏内でア パートも見られるが、標準地は画地規模が小さく上記公法上の制約下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定すること が困難であるので収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、市場の需給動向を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [100.0] [104.0] 100 42,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸市は人口微減、土地取引件数も微減傾向 。地価底値感から住宅地の需給は総じて堅調 、地価は安定的に推移。 駅徒歩圏内で生活利便性は良好、堅調な宅地 需要を背景に需給は安定的、買替え需要も見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％