令和7年1月15日　提出 浅川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石川郡浅川町大字浅川字本町西裏８７番５ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗、小売店舗 等が見られる駅前の 商業地域 北14.5m県道 水道、下水 磐城浅川 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 磐城浅川駅前通りの商業性の 弱い既成商業地域である。 街 路 １４．５ｍ県道 交通 施設 磐城浅川駅東方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店舗等への顧客流動により空店舗も見られる衰退傾向にある駅前通りの既成商業地域であり、また、人口減 少・高齢化及び厳しい地域経済の影響等により、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浅川町を中心に周辺市町村も含む商業地域の圏域である。需要者の中心は町内の事業者又は法人等が大部 分である。本地域は駅前通りの既成商業地域であり、町内の大型店舗及び周辺市町の大型商業施設等への顧客流動の影 響により空店舗が見られ衰退傾向にあり、需要は弱い状況が続いている。取引件数は少なく、取引規模が様々であり、 需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は町中心部の駅前通りの既成商業地域であり、収益性も十分考慮すべきであるが、自用の小規模店舗が中心で商 事業者向けの賃貸需給は乏しく適正な賃料の把握が困難であることから、収益価格は試算できなかった。よって、本地 域及び類似地域等の不動産市場動向の影響等を考慮し、また、代表標準地との検討を踏まえ、現実の取引事例から求め た実証的で信頼性の高い比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　棚倉 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [123.5] [100.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化等の状況にあるが、移住や 住宅取得の支援事業、主要道路の延伸事業及 び宅地開発も見られる。 顧客を誘引する要因もなく、大型店舗等への 顧客流動により空店舗が見られる衰退傾向の 既成商業地域であり、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％