令和7年1月15日　提出 会津美里 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津美里 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 2,010,000 円  １㎡当たりの価格 5,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大沼郡会津美里町福重岡字桜ノ下甲９９５番１外 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農地に囲まれた中規 模住宅の多い住宅地 域 南5m町道、東側道 水道 会津本郷 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   550 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 本郷地区中心部の南西方、市 街化調整区域内の農家集落地 域である。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　町道 交通 施設 会津本郷駅南西方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域である。地域要因に特段の変化は無いが、離農や相続の発生等による宅地供給 要因がある一方で、需要を促す特段の要因は無く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津美里町を中心に隣接する市町の農家集落地域の範囲である。需要者は近隣・周辺地域の世帯分離者の ほかは、農業従事者・農業法人及び当該地域に地縁・血縁者を有する者等で、圏外からの移住等による需要は極めて少 ないと思われ、需要は限定的である。土地取引自体が少なく、不動産市場が熟成していないため、取引価格には幅があ り、需要の中心となる価格は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域という地域の性格上、土地取引は自己利用目的がほとんどである。町内の農家集落地 域に所在する取引事例を中心に採用し、信頼性の高い比準価格を試算することができた。一方、都市計画上の制約から アパート等賃貸物件の建築は制限されており、収益価格を求めることができなかった。よって、代表標準地との検討も 踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,560 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [143.3] [100.0] 100 5,230  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,230 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農家集落地域では、相続の発生等による宅地 供給要因が存する一方で、過疎化の進行や農 業の後継者不足により宅地需要は限定的であ る。 農家住宅を主とする古くからの住宅地域であ り、住宅地域として熟成している。一方、宅 地需要を喚起する特段の要因はなく、需要は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.4 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％