令和7年1月15日　提出 猪苗代 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   猪苗代 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 耶麻郡猪苗代町字新町４８５８番１外 ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 診療所 Ｗ2 小売店舗、飲食店、 医院等が見られる商 業地域 西10.3m町道 水道、下水 猪苗代 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部、旧国道沿いの 衰退傾向にある既成商業地域 である。 街 路 １０．３ｍ町道 交通 施設 猪苗代駅北方 1.9km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 猪苗代町の商業の中心は国道１１５号沿いとその周辺へ移動しており、対象標準地が所在する旧国道沿いの既成 商業地域は衰退傾向にあり、特段の需要回復要因は無く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は猪苗代町を中心に隣接町村を含む商業目的の利用が可能な地域の範囲である。需要者の中心は町内の企業 ・個人事業者がほとんどである。猪苗代町の商業の中心は国道１１５号周辺に移動しており、対象標準地が所在する旧 国道沿いの地域は用途の移行も見られ衰退傾向にある。町内において商業用途の土地取引は少なく、事業目的により土 地に配分する予算、画地規模も様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 猪苗代市街地及び同一需給圏内の喜多方市塩川地区の商業・事業用途利用が可能な地域に所在する事例から信頼性の高 い比準価格を試算することが出来た。一方、賃貸店舗・事務所は閉鎖された自用の店舗等が貸し出される場合にほぼ限 られ、町内では商業・事業用途の賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は適用できなかった。よって、代表標準地 との検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [ 93.8] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの収束により社会・経済活動は回 復傾向にあるが、観光関連のウエイトが高い 地域経済は一部持ち直しも見られるが依然厳 しい状況にある。 当該地域は市街地中心部の旧国道沿いに位置 するが、商業の中心は市街地東部、国道沿い とその周辺に移動して久しく、商況の回復は 見込めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％