令和7年1月15日　提出 西会津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西会津 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 耶麻郡西会津町野沢字原町乙２１４７番１ ②地積 　(㎡) 434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:4 店舗 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ旧国道沿いの商業 地域 北東10.5m町道、南東側道 水道、下水 野沢 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの既成商業地域 街 路 １０．５ｍ町道 交通 施設 野沢駅南方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郡部の既成商業地域で、商圏は狭く町内に限られ、人口減少等の進行により、今後も衰退傾向が続くものと予測 する。地価は今後も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西会津町及び会津地方の商業地域及び混在地域である。需要者の中心は、西会津町の事業者等である。 小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域で、顧客は幹線道路沿いの商業施設や町外に流出し、衰退傾向が 続いている。西会津町は、都市部から遠く離れ、冬の気候は厳しく、人口減少等による地域経済の衰退化が進んでおり 、地価の下落傾向が続いている。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗兼住宅等が多くを占める旧来からの近隣商業地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は求めなかっ た。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的であり、説得力が認められる 。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、郡部の既成商業地の需給動向等を勘 案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜多方 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [138.4] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津地方の郡部においては人口減少、高齢化 等の進行が著しく、地域経済は衰退し、土地 取引件数も減少傾向で推移している。 小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地 域であり、外部からの流入は少なく、特段の 変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％