令和7年1月15日　提出 南会津 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 2,880,000 円  １㎡当たりの価格 6,320 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町古町字居平６番７外 ②地積 　(㎡) 456   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、住宅等が建ち 並ぶ国道沿いの近隣 商業地域 西15m国道 水道、下水 会津田島 29.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧伊南村中心部の近隣商業地 域 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 会津田島駅西方 29.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの近隣商業地域で、集客施設に乏しく、顧客は田島地区等の商業施設に流出し、衰退傾向が続いている 。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,320 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南会津町及び周辺自治体の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は伊南地区を中心とする町内 の事業者等である。店舗兼住宅等が建ち並ぶ旧来からの近隣商業地域で、集客力のある商業施設に乏しく、顧客は田島 地区等の商業施設に流出している。令和６年に入り、生活インフラである食品スーパーと診療所が相次いで閉鎖され、 衰退傾向に拍車がかかっている。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗兼住宅等が多くを占める郡部の既成商業地域であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は求めなかった。 比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的であり、説得力が認められる。よ って、市場性を反映した比準価格を標準とし、南会津郡の既成商業地の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南会津町における９月までの土地取引件数の 推移を見ると、コロナ前の令和元年対比で、 約５０％強の水準にとどまっている。 令和６年に伊南地区唯一の食品スーパーと診 療所が閉鎖し、地域の衰退が一層進んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％