令和7年1月15日　提出 南会津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南会津 -3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 1,060,000 円  １㎡当たりの価格 4,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南会津郡南会津町古町字小沼１９３４番 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道沿いの住宅地域 東8m国道、北側道 水道、下水 会津田島 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧伊南村の国道沿いの混在住 宅地域 街 路 基準方位北　　　８ ｍ国道 交通 施設 会津田島駅西方 28.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧伊南村中心エリアの北部に位置する混在住宅地域であり、今後暫くは衰退しつつも現状を維持してゆくものと 予測する。過疎化の進行により、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南会津郡の住宅地域である。需要者の中心は伊南地区在住者及び出身者である。旧伊南村の中心エリアで あるが、田島市街地からは遠く離れ、農業や林業以外に目立った産業はなく、発展的な要素は見られない。不動産取引 は一般に地縁血縁に基づくものがほとんどであり、外部からの流入はほとんどなく、人口減少、高齢化が進み、地価は 長期的に下落傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引事例が少なく、把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸用建物がほとんどない、山間部の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求め なかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的であり、説得力が認め られる。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、南会津郡の集落地域の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,720 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南会津町における９月までの土地取引件数の 推移を見ると、コロナ前の令和元年対比で、 約５０％強の水準にとどまっている。 令和６年に伊南地区唯一の食品スーパーと診 療所が閉鎖し、地域の衰退が一層進んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％