令和7年1月14日　提出 大玉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大玉 -1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安達郡大玉村大山字仲ノ沢１１６番３ ②地積 　(㎡) 678   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南東9.5m村道 水道 本宮 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   220 ｍ、南   150 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大玉村の中で大型店舗と国道 ４号へのアクセスが良い地域 街 路 基準方位北　　　９ ．５ｍ村道 交通 施設 本宮駅北西方 5.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年は地価上昇により、隣接市と比べた割安感が薄れてきているが、大山地区は村内でも人気のエリアであり、 開発余地も減少傾向であることから、地価はやや上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大玉村一円、及び、その周辺市の郊外の住宅地域である。需要者は、地元居住者の他、周辺市からの転 入者も見られる。宅地開発は開発可能な素地が逓減していることから、近頃は小規模開発が多い。小規模分譲地は企業 採算等から高い単価設定も多く見られるが、総額を抑えた規模であり、需要は堅調で成約に至っている。やや安価な建 売住宅が散見され始めており、全体的な需給バランスは徐々に均等へ向かっていると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、村内において代替競争関係が認められる複数の住宅地の取引価格について、市場参加者の観点から客観的 に比較検討を行い求めたものであり、実証的かつ信頼性のある価格である。やや取引数が減少した気配があるが、規範 性を有する事例を採用することが出来た。収益還元法は賃貸市場が未成熟であることから適用しなかった。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　本宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 67.4] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は年によって振れはあるが、ここ最近は 微増傾向で推移している。村内では小規模な 宅地開発及び取引が継続的に見られる。 村の中心を通る村道に面することから、緩や かに宅地化が進み熟成途中にある。東北自動 車道にスマートＩＣの設置が検討されている 。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。また、浸水想定区域ではない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％