令和7年1月15日　提出 福島伊達 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島伊達 -8 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 9,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市梁川町二野袋字大正２４番外 ②地積 　(㎡) 726   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南4m市道、東側道 水道、下水 梁川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧梁川町の西部に位置する桑 折町に近い集落地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 梁川駅北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内に位置するものの小学校等に近く、住環境は当面現状を維持して推移すると予測。慢性的な人口減少 及び広範囲が浸水想定区域に位置することによる自然災害への懸念等より、地価は弱含みが続くと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市及び周辺市町郊外の集落地域一円で、特に旧梁川町南西部及び旧保原町北東部との代替競争関係が 強い。需要者の中心は地縁を有する地元居住者等の個人で、圏外からの転入者は殆ど見られない。旧来からの梁川町郊 外における集落地域であり、価格形成に影響を及ぼすような特段の変動要因は無く、土地需要は弱含み傾向が継続して いる。事例が少なく、散見される取引価格も画地規模等により区々であるため需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の集落地域で賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため収益価格は適用できなかった 。比準価格は代替競争関係にある郊外の調整区域内における取引事例を幅広く収集し、選択の上試算されており、実証 的且つ信頼性が高いと認められる。近隣地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であることから、本件では 旧梁川町郊外部における市場の特性を踏まえ、信頼性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,370 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇に伴う取引件数の減少が見られ るほか、旧梁川町は過疎地域に指定されてお り、人口及び世帯数が減少傾向で市場の停滞 が続いている。 令和元年台風では周辺農地に浸水被害が見ら れ、広範囲で３ｍ～５ｍ未満の浸水想定区域 に指定されている。地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％