令和7年1月15日　提出 田村 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田村 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田村市船引町船引字石崎１５番２１ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北9m市道 水道、下水 船引 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に開発され、低層住宅が 建ち並ぶ品等の良い住宅地域 。 街 路 基準方位　北　９ｍ 市道 交通 施設 船引駅北東方 850m 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も良好な住環境を維持しながら戸建住宅地域として熟成していくと予測する。品等良好な住宅地需要は堅調 で、今後、国道バイパスへのアクセス向上も期待され、地価水準は堅調さを維持すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内船引町地区の住宅地域、及び隣接地区の住宅地域。近隣自治体の住宅地を含んで広域的に形成される 。需要の中心は、市内居住者の世帯分離であり、地縁性が反映され需要者層は限定的であるが、品等良好な住宅地需要 は堅調。良質な供給物件は少なく、当面、需要は強含み状態にある。中心となる価格帯は、土地は７００万円～１，０ ００万円程度。新築戸建は建築費の上昇や供給主体によるバラツキを反映し、区々となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。用途地域によりアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟で経済合理 的な賃貸物件想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を 指標に決定される傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よっ て比準価格を重視し、良好な住宅地需要は堅調な市場動向を考慮の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口と生産年齢人口の減少傾向は、最近小 幅な率に留まる。土地取引件数は横這い圏内 の動き。船引地区とそれ以外での需給動向が 異なる。 国道２８８号バイパスの建設が進み、将来の アクセス向上が期待される。交通利便性、街 路条件が良好で品等の高い住宅地の需要は概 ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％