令和7年1月15日　提出 二本松 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   二本松 5-4 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 二本松市小浜字新町１８番 ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 診療所兼住宅 Ｓ2 医院、小売店舗、事 業所等が建ち並ぶ商 業地域 西7.8m国道 水道、下水 二本松 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧岩代町中心部の国道沿いに 形成された既成商業地域 街 路 ７．８ｍ国道 交通 施設 二本松駅南東方 9.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 衰退傾向が見られる旧岩代町内の既成商業地域に存し、今後も商況が改善する見込みは薄いことから、今後も同 傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、二本松市内及び周辺市町の郊外の商業地域及び商住混在地域を含む一円。主たる需要者は当地に地縁・ 血縁関係のある個人事業主にほぼ限定される。近隣地域は国道沿いに旧来から続く商業地域で、日用品小売店舗や医院 等が存するが、後継者難から休廃業する店舗も見られるほか、不動産需要は脆弱であり、取引も極めて少ない。取引さ れる場合も規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己使用の店舗または店舗併用住宅が利用の中心となっており、賃貸市場はほぼ存在しないため、収益 価格の試算は断念した。比準価格は、郊外の類似地域に存する取引事例を広域的に収集・選択し市場動向を的確に反映 した価格である。よって、本件では、実証的かつ市場性を反映した比準価格を標準とし、旧岩代町の不動産の需給動向 も十分に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小浜地区は、少子高齢化に歯止めが掛かって おらず、今後も同傾向が続くと思われる。 少子高齢化や後継者難による店舗の減少傾向 及び繁華性の低下は今後も続くものと予想さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％