令和7年1月15日　提出 喜多方 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜多方 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 喜多方市字３丁目４８０１番３ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗 Ｗ2 低層の小規模店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 西13m県道 水道、下水 喜多方 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの商業地域 街 路 １３ｍ　県道 交通 施設 喜多方駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの商業地域であるが大型店舗への顧客流出が目立ち、繁華性が増していく要因は見当たらず、衰退化の 傾向が続くものと予測する。一般的要因の影響はあるものの、地価は下落基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は喜多方市中心部の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ法人・個人事業者である。商業 地の供給については近年目立った動きはないが、需要は全般的に弱く、新規店舗の進出もほとんど見られず需給は弱含 みである。取引総額は個別性が強く、取引自体も少ないことから需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の店舗が多い旧来からの商業地域であり、賃貸市場が成立しているとは言い難く、適正な賃料を見 出すことは困難であるため収益価格は試算できなかった。土地取引は自用目的で行われる場合が多く、地価は周辺の取 引価格により判断される傾向が強い。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益・雇用情勢は緩やかに改善しており 、個人消費は横ばい圏内の動きとなっている 。住宅着工・土地取引は減少している。 郊外の大型店舗への顧客流出も進み、土地の 需要も停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％