令和7年1月15日　提出 須賀川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 5-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市中町１１番 ②地積 　(㎡) 389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:6 店舗 Ｓ2 店舗等が建ち並ぶ県 道沿いの既成商業地 域 東16m県道、背面道 水道、下水 須賀川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に立地する古くか らの商業地域で、地域内に市 民交流センターが存する。 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 須賀川駅南方 1.5km 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地活性化のための各種施策が継続してなされているが、中心部外縁の大型商業施設への顧客流出等、商 圏構造の変化の影響を脱し切れておらず、土地需給は依然弱く、地価は当面下落基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市を中心として県中及び県南地方における商業地域及び商住混在地域一帯で、需要者は圏内に地縁 性を有する個人から圏内外の法人事業者まで幅広く見られる。市内では市街地縁辺部に商業施設の集積が進み中心市街 地の空洞化が進んでおり、活性化のための各種施策が行われているがコロナ禍がほぼ終息した中でも地価に対する効果 は顕現化していない。圏内において取引される価格帯は規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近時の建築費上昇に見合った賃料水準が未だ形成されておらず、土地建物一体としての純収益から、建物に帰属する純 収益を控除した段階でマイナスとなったため、収益価格を求めることはできなかった。同一需給圏内での土地取引は自 己使用目的のものが中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場 の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白河 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +0.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.9] 100 [105.5] [100.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響はほぼ終息し国道４号や西部 の幹線道路沿いは活性化しているが中心部の 既成商業地域では集客力のある施設も乏しく 依然需給は弱い。 中心市街地に存し、長期にわたり継続して市 街地活性化事業が実施されているが、未だ宅 地需要の回復には至っておらず地価は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％