令和7年1月15日　提出 須賀川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須賀川 -6 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須賀川市丸田町１８８番２ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、下水 須賀川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 当地域近くを流れる釈迦堂川 の内水排水処理施設が令和６ 年４月より供用開始された。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 須賀川駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする地域として現状を維持し推移すると予測する。令和元年東日本台風による浸水被害のあった 当地域内の宅地に対する需要は依然弱く、地価はその程度を弱めつつも当面下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須賀川市市街地の住宅地域一帯で、需要者は須賀川市内の居住者のみならず郡山市からの移住者もみられ る。圏内では令和元年東日本台風時の水害による土地需要の減退が続いている地域もあるが、住環境や利便性が良好な 地域では需給は強い。水害被災地域を除き、土地は２５０㎡で７００万円から９００万円、新築戸建住宅で３０００万 円から３５００万円程度が需要の中心である。被災地域では被害状況等により様々で需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では近時の建築費高騰に見合った賃料水準が未だ形成されておらず、土地建物一体としての純収 益から建物に帰属する純収益を控除した段階でマイナスとなったため、収益価格は試算できなかった。対象標準地は居 住の快適性が重視される住宅地域に存し、また同一需給圏内での土地取引は自用目的のものが中心であることから、か かる市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須賀川 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [137.8] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地では建築費が依然上昇する中でも建売 住宅や小規模画地等の需給は依然強い。農家 集落等では人口減少の程度も大きく需給は弱 く地価は続落。 令和元年東日本台風で氾濫した釈迦堂川の内 水排水処理施設が供用開始されたが、洪水被 害が生じた当地域内に対する需要は依然弱く 地価は続落。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％