令和7年1月15日　提出 白河 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白河 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.

鑑定評価額 700,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白河市白坂牛清水１０３番１外 ②地積 　(㎡) 66,623   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 大規模工場を主とす る県道沿いの工業団 地 北東15m県道、三方路 水道 新白河 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西   600 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市内南西部に位置する白坂工 業団地 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 新白河駅南西方 4.3km 法令 規制 （都） 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道及び東北自動車道への接近性が良好な工業地域として、安定的な需要が存在する。県内工場の新増設は前年 から増加している。今後は現状を維持しながら、地価は横ばい乃至はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県南地方を中心に福島県中通りに存する工業地域全域と判断した。需要者は県内外の製造業や流通業者 等が中心である。原材料費の高騰や為替変動等の不安定要素もあるが、２０２４年上期の県内の工場立地状況を工場設 置届出数で見ると前年から大きく増加し、大企業を中心に設備投資実績も増加する中で、交通接近性に優れる工業地域 への需要は安定的に推移している。需要者の業種業態等により規模・取引額も様々で需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 白河市内の工業地の規範性ある取引が少ないため、広域的に代替競争関係にある類似性の高い事例を採用した。適正に 要因比較した結果求められた比準価格の信頼性は高く実証的である。他方、近隣地域内では自己使用での工場が大部分 を占め、賃貸市場が成立しておらず、標準的な賃料水準の把握も困難なため収益価格は試算しなかった。よって現実の 需給動向を反映した比準価格を標準に、県南地方の工業地の市場動向も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ２４年上半期の県内工場立地新増設届出は前 年同期から増加している。設備投資では設備 増強投資が見られ緩やかに持ち直している。 市内南西部の郊外に位置し、高速道路ＩＣへ の接近性も良好な工業団地で、地域要因に特 段の変動は見られない。 地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段 の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％