鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
いわき 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-9

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　横山　進也

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市常磐湯本町三函２４６番１				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、住宅、旅館等が混在する既成商業地域	西7.5m市道	水道、ガス、下水	湯本 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 140 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

湯本地区の温泉街背後に位置
する地元の商店街

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

湯本駅北西方

650m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。繁華性は高くないものの住宅地需要も見
込まれることから、地価水準は若干の強含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湯本地区を中心とするいわき市中部の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は市内の中小法人
、個人等である。本地域は戸建住宅、店舗併用住宅等が混在する既成商業地域であり温泉旅館街とは様相が異なる。湯
本駅前で区画整理事業が実施されるが、本地域への影響は高くはないと考えられる。需要の中心となる価格帯は、商業
地、住宅地ともに２５０～３００㎡程度の土地で１，０００～１，２００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

テナントビルや貸店舗等は少なく自用の店舗併用住宅が多い地域で、賃貸市場が成熟しておらず土地価格に見合う賃料
水準が得られないことから、収益価格は低く試算された。比準価格は類似地域に存する複数の取引事例に基づき求めら
れており、現実の市場を反映し市場参加者に対する説得力は高いと判断される。以上より、収益価格は参考とし、比準
価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

いわき市の人口減少率は県平均より高い。い
わき駅周辺や湯本駅前で再開発が進捗中であ
る。観光客入込数は回復傾向にある。

湯本温泉街とは異なる商住混在地域であり、
地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５ＫＯ５Ｙ -20	いわき市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.5m私道、中間画地		１住居 (60,180)
b	２５ＫＯ６ -21	いわき市		建付地	（　）	不整形	南西19m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	２５ＫＯ４ -23	いわき市		底地	（　）	ほぼ台形	北東20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２５ＫＯ６Ｙ -20	いわき市		建付地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	２５ＫＯ６Ｙ -202	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,076	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	46,023	100 [ 106.4]	43,255	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,300
b	(　 ) 23,081	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 63.8]	40,197	100 [ 101.8]	39,486		39,500
c	(　 38,470) 48,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,088	100 [ 120.2]	40,007		40,000
d	(　 ) 59,459	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	62,156	100 [ 155.4]	39,997		40,000
e	(　 ) 48,389	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,050	100 [ 122.3]	41,742		41,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -36.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,200 円／㎡]

いわき 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がなく、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,397,098	556,240	1,840,858	1,600,620	240,238	（　0.9473） 227,577	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,462,294 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	301 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地規模等を考慮の上、１棟貸しの平屋建店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,845	221,400	3.0	664,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		221,400		664,200
								0

⑨年額支払賃料	221,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,656,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,656,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,391,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	664,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,397,098 円　　　　（　 7,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,845 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

いわき 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	22,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	132,840 円	2,656,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,700 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,240 円　（　　　　　　 1,848 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,600,620 円（　　　　　 5,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,397,098 円
②総費用	556,240 円
③純収益　①－②	1,840,858 円
④建物等に帰属する純収益	1,600,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	240,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	227,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 756 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,462,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

いわき 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	いわき市常磐湯本町三函２４６番１	3805000437951-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
いわき 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

いわき 5-9

福島県

福島第３

氏名

不動産鑑定士　舩山　克彦

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	いわき市常磐湯本町三函２４６番１				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、住宅、旅館等が混在する既成商業地域	西7.5m市道	水道、ガス、下水	湯本 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 140 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道いわき石川線背後の既成
商業地域

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

湯本駅北西方

650m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商業地域であるが、近年は住宅用途が増加しており、駐車場も多く商業繁華性は薄れている。本地域
は利便性が良好で土地の潜在的需要が認められることから、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はいわき市の商業地域及び商住混在地域一円。需要者は個人事業者及び法人が主である。本地域は住宅も混
在し、近接する湯本温泉旅館街とは地域要因をやや異にしている。旧来からの地元の商店街であり、店舗経営者の高齢
化等から閉鎖店舗も散見されるが、利便性が良好で住宅地としての需要も見込まれる。常磐地区の商業地取引は少なく
、取引価格・規模も区々で、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域は店舗や住宅が混在する既成の商業地域であり、収益性は重要な指標であるが、建築時期の古い店舗等が多く、
適切な新築の賃料水準や経費率の把握が困難であることから、収益価格の精度にはやや限界がある。取引事例は周辺類
似地域から収集し、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。本件では、市場の実態を反映した比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、常磐地区商業地の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内主要観光施設や宿泊施設への入込みは緩
やかに回復。市内の土地取引件数は令和６年
１月～１０月の対前年比で増加、人口は減少
傾向にある。

個人商店や旅館、住宅が混在する旧来からの
商業地域で商業繁華性は低下している。周辺
では新規分譲住宅が見られるなど住居系の割
合が増えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

いわき 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５ＫＯ５ -6	いわき市		更地	（　）	ほぼ正方形	西6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２５ＫＯ１ -34	いわき市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	２５ＫＯ６Ｙ -202	いわき市		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	２５ＫＯ１Ｙ -40	いわき市		貸家建付地	（　）	台形	北西25m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	29,680	100 [ 73.5]	40,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,400
b	(　 ) 40,348	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	50,360	100 [ 124.1]	40,580		40,600
c	(　 ) 48,389	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,050	100 [ 120.3]	42,436		42,400
d	(　 ) 56,949	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,405	100 [ 139.6]	41,121		41,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +34.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,100 円／㎡]

いわき 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,407,347	587,128	1,820,219	1,613,940	206,279	（　0.9460） 195,140	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	3,826,275 円　　　　（　 12,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

いわき 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	301 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の店舗等が見られる既成商業地域であり、画地条件、賃貸需要等を勘案して、平家建店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,895	227,400	3.0	682,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		227,400		682,200
								0

⑨年額支払賃料	227,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,728,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,728,800 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,401,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	682,200 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,003 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,407,347 円　　　　（　 7,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,895 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

いわき 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	22,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	163,728 円	2,728,800　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,700 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,128 円　（　　　　　　 1,951 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,613,940 円（　　　　　 5,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,407,347 円
②総費用	587,128 円
③純収益　①－②	1,820,219 円
④建物等に帰属する純収益	1,613,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	195,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,826,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

いわき 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	いわき市常磐湯本町三函２４６番１	3805000437951-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考