令和7年1月15日　提出 いわき -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -32 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市内郷内町前田３７番１５ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東6m私道 水道、ガス、下水 内郷 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発時期が古く成熟した分譲 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 内郷駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域全体が令和５年９月に発生した河川氾濫による浸水被害を受けた。水の引きは早かったものの復旧に数ヶ月 を要し、本地域の不動産市場は未だ停滞しており、地価水準は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内郷・常磐地区を中心とする住宅地域で、特に内郷駅西・北西側の住宅地域と代替性が強い。需要者の中 心は市内在住の個人である。本地域は開発時期が古い成熟した分譲住宅地域である。令和５年９月の水害により、不動 産取引は未だ停滞し、取引価格水準も下落傾向にあると予測する。価格帯は水害の影響により流動的であるが、土地が ２５０㎡程度で７００～９００万円前後、新築戸建で２，５００～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸用不動産も見られるが、対象標準地は画地規模が小さいこと等を勘案すると経済合理的な共同住宅の想定 が困難であることから、収益価格は非適用とした。一方比準価格は類似地域に存する複数の取引事例を採用しており、 客観性を有しており信頼性が高いと判断される。以上のことを勘案して本鑑定評価においては、代表標準地との均衡に も留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [126.7] [104.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数は増減しつつも直近では減少 傾向にある。観光客入込数は回復傾向にある 。 令和５年９月の水害により大きな被害を受け た。建物の取壊しは少ないものの、不動産市 場における水害の影響は当面続くものと思わ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -7.0 ％  ％