令和7年1月15日　提出 いわき -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -22 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平字胡摩沢１３番２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道背後の既成住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 いわき 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域に近い住宅 地域 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 いわき駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 いわき駅に比較的近く、国道背後に位置し利便性は認められるが、未利用地、低利用地がみられる。いわき駅再 開発事業による影響はまだ見られず、今後も地価は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平市街地中心部より西方の住宅地域を中心とした範囲に亘るものと判定する。需要者は、市内に在住す る一次取得者、地縁性を有する個人による居住目的が大半である。いわき駅近郊住宅地域にあっては、駅再開発事業に よるプラスの影響が期待できるものの、当該地域はまだ見られない。土地は１８０㎡程度で９００万円程度、新築の戸 建物件は３０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に当たっては、より類似性を有する事例を適正に補修正を行なって比準価格を得ており、説得力を有す るものと思料する。一方、対象標準地の画地規模が、アパートの敷地として小さく経済合理性を有する収益物件の想定 は困難で収益還元法は非適用とした。想定される需要者の大半が戸建住宅の建設を目的としていることから、比準価格 を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 95.6] [100.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口の減少率は６．５％で、県平 均を上回っている。Ｒ６途中の土地取引件数 は前年比約１０９．８％、新設住宅着工戸数 は前年比約９５％ 宅地開発の可能と思われる空地が見られる地 域であるが、宅地化進展への動きが鈍く変化 が見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％