令和7年1月15日　提出 郡山 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -27 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市菜根２丁目１５８番２ ｢菜根２－３－２｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 東5.8m市道 水道、ガス、下水 郡山 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中学校至近に位置するほか小 学校にも近い幹線道路背後の 既成住宅地域 街 路 基準方位　北　５． ８ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 3.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 内環状線背後に位置し、中学校に近接する居住環境に恵まれた既成住宅地域であり、今後も現在の環境を維持す ると予測する。需要が底堅い地域だが、今後は建築費や金利の動向に影響を受けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市街地中心部の住宅地域であり、特に内環状線背後の既成住宅地域と代替競争性が強い。需要者は市 内居住者のほか市外からの転入者も含まれる。内環状線西側背後の既成住宅地域に存し、小中学校への接近性が良好で あることから当地域の住宅地に対する需要は底堅い。土地は２００㎡前後で１６００万円～１９００万円程度を中心に 取引が行われているが、新築戸建は供給主体の違いにより相当の価格差がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は価格牽連性の強い市街地の既存住宅地の取引事例から求め られ説得力がある。一方、対象標準地の画地条件からすると経済合理的な賃貸用不動産の想定が困難なため収益還元法 は適用しなかったが、快適性や利便性が重視される住宅地域であるため、地価は周辺の取引価格により判断されている 。よって代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [106.8] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [102.0] 100 90,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し ている。不動産市場は厚みのある需要が建築 費の上昇を凌ぎながら概ね堅調に推移してい る。 地域要因に特段の変化は認められないが、幹 線道路や小中学校への良好な接近性等から、 堅調な需要を維持し地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％